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揽金279亿、最高地价2139万/亩!2021年上半年西咸土拍市场真的火

2021-7-2 18:51| 发布者: 愿为素心人| 查看: 67

继咸阳5宗地块、西咸新区11宗地块成功竞拍后,6月再无地块出让,意味着上半年西咸区域土拍市场告一段落。根据此前咸阳、西咸新区公共资源交易中心发布的土地出让预告,接下来预计咸阳将会有5宗地块出让,最近的土拍 ...

继咸阳5宗地块、西咸新区11宗地块成功竞拍后,6月再无地块出让,意味着上半年西咸区域土拍市场告一段落。


根据此前咸阳、西咸新区公共资源交易中心发布的土地出让预告,接下来预计咸阳将会有5宗地块出让,最近的土拍预计要到7月份了。


时至半年节点,很多网友都在关心:这半年来,咸阳+西咸新区土地市场成色如何?卖地多少宗、总共揽金多少亿?是否诞生了“神级土拍”?


那么,下面就来一起来回顾下这份成绩单吧~




◎PART 01◎

121宗、揽金279亿,数说西咸土拍这半年!



咸阳土地市场:


①卖地13宗;

②出让土地1876.33亩;

③土地成交总金额约20.2亿;

④涉宅地块平均亩单价476万/亩,平均楼面价2437元/㎡。


揽金279亿、最高地价2139万/亩!2021年上半年西咸土拍市场真的火

西咸楼市制图


这组据意味着什么?参考一下2019年和2020年的数据:2019年,咸阳土地成交31宗、2543亩,成交总金额82.24亿元;涉宅地块24宗、2115亩,占比83%,成交金额75.67亿元,平均亩单价358万/亩。


2020年,咸阳土地成交47宗、3687亩,成交总金额106.84亿元;涉宅地块26宗、1926亩,占比52%,成交金额86.8亿元,平均亩单价450万/亩。


能够很清晰的看到,2021年上半年,咸阳的土地成交宗数、亩数,差不多是2019年的一半,但远不及2020年,土地供应明显过少;涉宅地块的占比比重,也有明显的下降,并且相对集中在咸阳高新区。


唯一有明显上涨趋势的是平均亩单价,由「358万/亩—450万/亩—476万/亩」,2年多时间涨幅33%。


但观察成交的具体地块,2019年拍出的最高亩单价是606万/亩,2020年拍出的最高亩单价是686万/亩,均是当年的“地王”,而截止到2021上半年,拍出的最高亩单价是521万/亩,由天地源竟得。


西咸新区土地市场:


①卖地108宗;

②出让土地7976.34亩;

③土地成交总金额约258.6亿;

④涉宅地块平均亩单价756万/亩,平均楼面价4809元/㎡。



揽金279亿、最高地价2139万/亩!2021年上半年西咸土拍市场真的火

西咸楼市制图


如果按照西咸新区2020上半年的公开数据:成交76宗、6180亩、成交总金额107.17亿元、涉宅地块平均亩单价426万/亩来算,今年上半年,各类土地供应明显加快,成交宗数、亩数、金额全部呈现上涨趋势。。


再看,如果按照西咸新区2020全年的卖地收入314.5亿元来算,今年上半年的土拍成交金额,已经是去年卖地收入的超80%,以这样的趋势,今年全年西咸新区的卖地收入或将再创新高。


在西咸新区,这样的情况其实并不少见。据公开数据了解,自2019年开始,西咸新区的土拍收入便开始一路上扬。


2019年成交总价167.4亿元,2020年上半年超过100亿元,2020年全年超过310亿元,2021年上半年,成交总价再创新高,达到了258.6亿元。


不仅如此,这半年来,西咸新区的土拍一路走的都是高热模式。无论是沣东、沣西,还是泾河、空港、秦汉,房企争抢都异常激烈。


每场土拍都是数家房企争相围猎,热门地块最高竞价97轮、最高溢价率279%、最高亩单价2139万/亩、最高楼面价16044元/㎡……


一连串的关键词不断地冲击着购房者的神经。




◎PART 02◎

地价+总价TOP5,“神级土拍”频现!



在上半年出让的38宗涉宅地块中,咸阳仅成交5宗,面积约472亩;细分西咸新区五大新城,沣西新城和泾河新城出让最多达10宗,占比五成多;秦汉新城成交亩数最多,占比29.93%。



揽金279亿、最高地价2139万/亩!2021年上半年西咸土拍市场真的火

西咸楼市制图


沣东新城成交土地价格最高,平均亩单价1401万/亩,平均楼面价9024元/㎡;沣西新城虽然有“西咸第二高”成交地块,但受到管委会底价摘地影响,平均亩单价稍低。


在出让土地成交总额方面,秦汉新城、泾河新城以及沣东新城的成交总额均突破40亿元大关,依次排名前三。


此外,如果仔细回想上半年西咸新区的土拍,出现的几次“神级土拍”,毫不意外是西咸楼市关注的焦点。


第一,最高地价出自能源金贸区,绿城高溢价成交。亩单价2139万/亩、楼面价16044元/㎡、溢价率279%、88轮竞价,最终,绿城成为西咸新区“第一贵宅地”的“新主人”,就是现如今的绿城·西安和庐,产品规划的是叠拼、小高,直指高端客群。



揽金279亿、最高地价2139万/亩!2021年上半年西咸土拍市场真的火

西咸楼市制图


同一区域中,还有2宗地块亩单价突破1字头,是相邻的东岭(1124万/亩、6742元/㎡)陕煤(1124万/亩、6746元/㎡)竟得地块。


这个成交价,虽然与绿城竟得地块相比,亩单价和楼面价相差较大,但是与2020年的西咸新区“地王”——中梁摘得地块(1127万/亩、6760元/㎡)不相上下。


其实,不管是绿城摘得地块,还是东岭、陕煤摘得地块,都说明了一个现象,能源金贸区的地产价值集中在重点片区,围绕西咸管委会的发展核心区,依然是最具房产价值潜力的区域。


第二,首宗摇号地块,拍出最高总价,华润首进沣西。58家房企参与竞拍,139轮激烈角逐后,以熔断价22.5亿元,进入摇号阶段,最终华润摇号竟得,溢价率226%,实现最高参与竞拍房企、最高竞拍次数、最高溢价率,让人见证了央企的资金实力。



揽金279亿、最高地价2139万/亩!2021年上半年西咸土拍市场真的火

西咸楼市制图


从总价上说,华润的拿地成本高达22.5亿元,位列2021年上半年西咸新区涉宅地块成交总价的第一名,紧随其后的,是绿城以20.8亿元竟得的能源金贸区地块。这也是上半年仅有的2宗成交总价超过20亿元的地块。


具体测算下来,华润摘得的地块,亩单价2102万/亩、楼面价12615元/㎡,远超2020年中旅集团竟得地块(亩单价1418万元/亩、楼面价10127元/㎡),以及中交地产竟得地块(亩单价1383万元/亩、楼面价8642元/㎡)创下了沣西新城建设用地价格新高,沣西“第一贵宅地”诞生!据了解,该地块周边最高一手房价为2.1万+/㎡!


第三,抢地最积极,10宗地块、9家房企聚焦秦汉、泾河。最激烈的要属4月19日的土拍大战,吸引了9家房企争抢,经过86轮竞价,最终由招商地产摘得,溢价率达到156%!



揽金279亿、最高地价2139万/亩!2021年上半年西咸土拍市场真的火

西咸楼市制图


根据测算,招商地产摘得地块的亩单价为1666万/亩,楼面价为9993元/㎡。该地块是秦汉新城土拍市场上楼面地价最高的一宗涉宅地块,入市售价大概率会达到2万+,对秦汉楼市的房价走势具有一定的影响力。


而最为抢手的秦汉新城塬北板块的1宗涉宅地块,经过97竞价后,最终被中天美好以总价16.6亿元、亩单价1218万/亩、楼面价7309元/㎡、溢价率140%拿下。


除此之外,上半年泾河新城还有2宗土拍十分引人注目,即4月6日被正荣、卓越摘得的泾河地块。


正荣摘得地块,吸引了20家房企参与竞拍,亩单价1181万/亩、楼面价7084元/㎡、溢价率105%;卓越摘得地块,吸引了19家房企参与竞拍,亩单价1185万/亩、楼面价7112元/㎡、溢价率106%,创下了泾河新城建设用地价格新高,泾河土地市场高亢!



揽金279亿、最高地价2139万/亩!2021年上半年西咸土拍市场真的火

图源网络


上半年土拍中,可以说是遍地开花、低密地+高价地围城!区域地价屡屡刷新,大牌房企接连进入,大批新盘摩拳擦掌准备入市。


大牌房企大举进入西咸新区,一方面是对增加土地储备迫切需求的真实反映,另一方面也说明该区域的房产价值。


再者,在下半年和明年上半年,西咸新区将迎来高端改善项目的集中爆发期。待项目入市时,势必会反应在销售价格和区域整体均价上。


至于房价到底会有什么的变化?让我们一起拭目以待!


来源:西咸楼市
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