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摇号3周年,“精装包”亮相西安,西咸又搞事?

2021-7-2 18:31| 发布者: 囝囝刚| 查看: 64

2021年6月27日,是西安公证摇号满三周年的日子虽说摇号政策在3月30日就已经下发,但真正步入正轨进行意向登记则是在2018年6月。截止2021年6月27日,西安市共有1277个楼盘线上登记,推出房源超28万套。壹丨这三年你摇 ...

2021年6月27日,是西安公证摇号满三周年的日子

虽说摇号政策在3月30日就已经下发,但真正步入正轨进行意向登记则是在2018年6月。

截止2021年6月27日,西安市共有1277个楼盘线上登记,推出房源超28万套。


摇号3周年,“精装包”亮相西安,西咸又搞事?

壹丨这三年你摇了几次?


回顾这三年,伴随登记摇号,也出现了不少新鲜词:“网红盘”、“千人摇”、“万人摇”……西安楼市也在这期间,发生了翻天覆地的改变。


纵览这三年来的登记情况,会发现,摇号中签难度越来越大。


2018年下半年,除了刚进入摇号时代的6月,中签率23%以外,新房摇号中签率基本都保持在45%以上。到了2019年后,市场逐渐冷静,全年供应约10.5万套,意向登记21万组。整体中签率为49%,人房登记比基本为2:1,而全年最低中签率为6月的35%。


2020年,新房整体中签率已经被刷新至40%,10月份开始,中签率持续在30%以下。今年,登记核验人数激增,摇号盘占比持续扩大。1月中签率15%左右,而这也是今年上半年,最高中签率。


截止目前,登记房源29433套,而参与摇号登记的家庭已经29万组,人房登记比为1:9摇号登记上线3年,中签率持续降低,登记陪跑成为了家常便饭。


摇号3周年,“精装包”亮相西安,西咸又搞事?

3年前,屡屡遇冷的港务区如今已发展成为热门摇号区。

一路走来,西安楼市由原来的“人选房”逐步发展成为“房选人”。


西安连涨62个月的大背景大家估计已经听腻,那么,进入摇号3年来,西安市的商品房价格走势如何?


2018年,西安市商品房均价11673元/㎡;


2019年,西安市商品房均价12753元/㎡;


2020年,西安市商品房均价14380元/㎡。

2021年5月,西安市商品住宅均价已经达到了16489元/㎡。2018年至今,均价上涨约4816元/㎡。


按照套均100㎡来算,首付门槛由2018年的35万提高至如今的50万。首付就已经拔高15万肉眼可见的,上车门槛高企,3年时间,西安楼市早已不复从前。



摇号3周年,“精装包”亮相西安,西咸又搞事?


贰丨“精装包”亮相西安


目前摆在开发商面前的难题之一,就是如何处理限价与精装带来的高成本之间的矛盾,以及如何处理毛坯备案又要求精装交付之间的矛盾?

实际上,西安目前所遇到的这种尴尬与难题,在其他城市之前也已经出现,甚至在各别城市还出现了楼面地价接近商品房限价的尴尬。

而从其他城市所摸索出来的解决方案来看,普遍采用的是“毛坯备案价+装修包”的组合形式。

这种形式很好理解,那就是通过毛坯价格备案从而实现了房价稳定的目标,而装修包的单独销售又确保了项目的品质。

这种形式对于西安而言,还是一个新兴事物,但可以大胆预测的是,接下来这在西安必将成为一个趋势。

事实上,前不久入市的融创云潮府就已经按照这种形式销售,成为了西安第一个“吃螃蟹”的楼盘。并且从该项目的销售情况来看,装修包也受到了客户的认可,很多人都自愿选择购买装修包。


摇号3周年,“精装包”亮相西安,西咸又搞事?

客户之所以愿意接受,与“毛坯备案价+装修包”的优势是分不开的。

首先:房子本身的总价更低,对于购房者来说首付更低。虽然说装修包部分的支出无法算到房价里面无法按照房贷进行贷款,但实际上装修贷很多银行在做,装修贷的贷款利率也远远低于房贷利率,这对于购房者来说更划算。

其次:开发商的装修包,有专业的设计师做装修设计,甚至是大牌设计师,这肯定是普通老百姓无法接触到的。再加上开发商在集采方面的优势,装修包的性价比更明显,购房者自己装修就算花费同等的价格也无法装成与开发商一样的规格和品质。

“毛坯+装修包”之后,房子的验收很快就会通过,便于验收通过交付也更有利于维护业主的权益。

所以,也就不难理解大家为何能够接受与认可“装修包”了。


叁丨西咸盘子大 周期长


2017年6月28日,西安针对外地人限购,出台限售政策;2018年6月24日开启西安摇号买房时代;2019年6月20日西安限购政策升级,落户满一年或缴纳一年社保才能购房,临潼纳入限购范围。

2020年因为疫情,上半年需要快速恢复经济,对楼市睁一只眼闭一只眼,等到出手整治楼市就到了11月30日。今年,看似马上就跨过630了,一条关于西咸的消息不胫而走。



摇号3周年,“精装包”亮相西安,西咸又搞事?

关于西咸变动的消息,在过去已经是屡见不鲜了。每次传闻都会引起市场不少舆论,但我们要思考和观察的是为何西咸会成为“是非”之地?而西咸的落地发展究竟如何?


西咸新区一出生就是“国家级第七个新区”的定位,规划控制面积882平方公里,比西安主城区的面积还要大!而这就决定了西咸新区开发不是十年、五年的事,是几十年的大工程。



摇号3周年,“精装包”亮相西安,西咸又搞事?

从产业看,截至目前西咸共引进重点项目508个,包括世界500强企业76家、中国500强企业105家,产业发展呈现加速聚集态势。


虽然整体数字看起来比较振奋人心,但在各区域之间,由于开发时间和产业布局影响,导致发展极度不均衡。


沣东新城:是西咸新区成立最早、经济体量最大、离西安主城区最近的新城。目前,产业已有部分规模,生活配套像高新一小、一中,华侨城欢乐谷、昆明池已经落位,而且和主城区有2条开通地铁贯通,无论从主城辐射沣东还是沣东吸附外溢都更具条件。所以沣东也是西咸房地产市场第一个火起来的板块,价格先行冲到2万+。


沣西新城:固定资产投资连续保持两位数以上增长。目前规划确定,成为新城中唯一聚集三大高校产业的区域,交大创新港已落成,西工大翱翔小镇也在开建中,5号线不用说了,就是为沣西引流而建。但不得不承认区域离西安主城区较远,中间隔着沣东,配套不完善。但因为紧挨沣东,当主城无货,承接了大量需求时,房价也上了2万。


秦汉新城:“十三五”时期,秦汉新城地区生产总值年均增长8%,固定资产投资年均增长10%,一般公共预算收入年均增长30%。目前,万科、绿地、中天、保利、中梁、恒大等大牌房企,悉数进驻秦汉新城,但因为规划问题,配套和房地产开发这两年处于停滞状态,能卖的盘子都是“边角料”,所以鲜有声音。


空港新城:主要发展保税航油、飞机进境维修、跨境电商等多项业务,已经签约落地的有国仪测控总部及智能生产基地、陕西果业贸易集团有限公司临空跨境供应链中心、圆通西北总部及航空物流枢纽基地。但生活配套不足,除了刚开通的14号线,学校、商业甚至公园都是短板,居住氛围较弱。


泾河新城:主打食品加工、都市农业等产业,具有还不错的生态环境底子,也落下少量奥特莱斯、黄岗学校等配套,但比沣西少了点“内容”,比秦汉少了点“外在”,最多算个替补。目前已经有中南、隆基泰和、金辉、阳光城、雅居乐、天朗、卓越、正荣、万科等开发商加入,楼面地价攀升至约8451元/㎡,房价也成为近半年拉升较快的区域。但离西安主城区较远,没有轨道交通,基础配套和空港“半斤八量”。


由此可见西咸新区不仅板块发展不均衡,各板块也是点状发展,地盘太大了。而要西咸快速发展,那最快的方法就是这里成为中心,也就是之前大西安的宏伟蓝图,那西咸就必须一体化。但回顾西咸发展,15年时间里,从西咸一体化到西咸新区,再到大西安,在这一系列螺旋变动中,西咸新区的定位总是摇摆不定。


最后,无论西咸何种命运,只要符合新区置业逻辑,那楼市就有支撑,无非前面跑得快,后面跑得慢喽。


来源:小C谝房
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