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二手房半年涨幅近5成!曲江凭什么?

2021-8-22 19:35| 发布者: 杨俊语语il| 查看: 66

有温度的楼市数据,有态度的专业观点,关注“地产S姐”头条号,带给你更多楼市干货。这是今天问房圈里的一个问题,而这个问题也恰是我最近一直在思考的,因为从去年下半年开始粉丝但凡要看二手房都逃不过曲江情节, ...


有温度的楼市数据,有态度的专业观点,关注“地产S姐”头条号,带给你更多楼市干货。

这是今天问房圈里的一个问题,而这个问题也恰是我最近一直在思考的,因为从去年下半年开始粉丝但凡要看二手房都逃不过曲江情节,而每当犹豫不定却发现二手价格一直跳涨。


二手房半年涨幅近5成!曲江凭什么?

以往,我们见多了某某区对标陆家嘴,某某区对标深圳湾,但似乎很少看到曲江要对标哪个知名区域。因为曲江的发展无须对标,它本属于曲江模式……

PART 1


据克尔瑞数据统计,2020年西安商品住宅成交价格“前三甲”分别是曲江(20883元/㎡)、高新(20429元/㎡)、雁塔19072元/㎡,曲江拔得头筹。

从贝壳网站来看,曲江自2020年6月起,二手房价格指数迅速摆脱疫情影响,强势反弹,今年2月二手房均价达到23071元/平。


二手房半年涨幅近5成!曲江凭什么?

整体价格指数从6月20213元/㎡一路涨到23071元/㎡,涨幅15%。

而且这还只是“被平均”后的数据,实际上位于曲江一二期核心的优质房源,涨幅十分惊人。

例如曲江一期的中海紫御华府2020年7月建面40㎡一室房源成交价为23777元/㎡,到2021年2月同质房源成交价为35335元/㎡,涨幅高达48%!曲江二期金辉世界城同期同质建面93㎡三室房源成交价格从15880元/㎡涨至25508元/㎡,涨幅60%!

占据曲江一小+一中双指标的学区房价格涨幅更是惊人,例如曲江紫汀苑两个房龄相同,面积相近的房源,半年成交价涨幅就达到了近5000元/㎡,总价相差近75万。就连占据曲江南湖一线景观资源的豪宅,也是纷纷迎来了“带看数+成交量+均价”三维上涨。


二手房半年涨幅近5成!曲江凭什么?


二手房半年涨幅近5成!曲江凭什么?

前几天还有粉丝吐槽,自己手握300万,却买不到曲江一小+一中的房子,只能退而求其次选择了曲江二小+一中的房子。

其实从去年6月后各区域二手房,尤其是品质较好的二手房都出现了价格上涨,但深入市场看房后,会发现曲江价格反弹最明显,抛去心态高涨的房东坐地起价,胡乱挂牌以外,成交价也在赤裸裸上涨。

PART 2


回到粉丝问题,那曲江凭什么能够和高新并驾齐驱?

回顾一下2011年以来高新、曲江的房价走势对比,可以很明显的看出,2015年以前,曲江的房价是全面碾压高新的。


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这主要是一开始两个区域的发展定位不同。

自2003年挂牌创区起,“文旅+商务”的高端定位就赋予了曲江高端人居的基因,这一点在2007年建筑大师张锦秋操刀南湖重建后显得尤为突出。

从那时开始,中海、金地的高档豪宅和别墅几乎把整个南湖围了个遍,优美的风景和厚重的历史文化吸引了许多新开发商争相进驻。伴随着一个个低密住宅的鳞次栉比,金地广场、曲江书城、w酒店等一个个顶端商业文旅产业开始在南湖周边完善。


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所以曲江就成为了众多西北富豪的置业首选地,在那个西安房价还处在5000-6000元/㎡的年代,一个个富豪挥舞着钞票,一层层的选,一栋栋的买,甚至还有着“一个陕北人准备来西安买房,他的邻居听到后,就急忙说:给我捎一套”的案例到现在还广为流传,一举把曲江房价推上了8000元/㎡的高峰。

也正是从这时候开始,“曲江富人区”、“住在曲江是每个西安人的梦想”等区域IP开始确立,成为了在高净值身份的象征。

相较之下,高新在2017年2月提出“三次创业”前,还处在蓄势阶段,所以即便如今,我们回头去看,高新一二期还到处充斥着钢筋水泥的“韭菜楼”。


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两强相争的转折点发生在2015-2017年,一方面,高新积攒多年的产业、人口,在全面大涨的窗口期迎来了爆发,需求开始在高新急剧蔓延。

另一方面,高新的招商引资和区域产值也迈上了全新的台阶。

GDP方面,高新区2017年突破1200亿大关,2018年产值1576.96亿元,全西安占比18.9%,2019年产值2102亿元,占比20%,首次突破2000亿大关。

招商和企业引进方面,我们熟知的阿里巴巴、华为、三星等头部科创企业大多也是在这个时间签约高新。


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在这期间,天地源丹轩梓园、逸翠园、兰亭坊等首批改善项目,逐渐撑起了高新的房价水平。这些改善盘集聚了高新在产业兑现后的新晋高净值客群,这也是我们看好软件新城的原因,因为这里将是高新真正意义上的纯改善住区。

所以市场上流传一句话:“西北人的曲江,西安人的高新”。两处都聚集了大量财富和精英。

PART 3


尔后,曲江在后续发展中落后高新,很大一部分原因在于土地资源的匮乏。

虽然与高新面对着相似的问题,但北接小寨、青龙寺板块,南临航天城,东侧是浐灞生态区,西侧是雁塔成熟生活区的曲江却无法像高新那样扩张。


二手房半年涨幅近5成!曲江凭什么?

迫不得已曲江只能采取品牌输出的战略,从2010年开始将“曲江模式”先后冠名在大明宫、楼观台、临潼等区域,甚至连鄠邑区的渼陂湖的开发,也得到了曲江模式的青睐。

什么是曲江模式?简单来说,这是以文化古迹开发为核心,拉高景区周边地价,通过引进商业地产+住宅地产开发回收成本的地产+旅游扩张模式。

从表面上看,通过对文旅增值价值的抬升,实现效益最大化,完成城市开发。但效果却毁誉参半。

例如,大明宫板块在“曲江-PPP模式”运营下,先重金砸出了大明宫遗址公园,四号线通车、大明宫-太华路立交和多条市政线路通车后,与高铁新城、曲江等板块紧密串联,人口集散更加便捷。


二手房半年涨幅近5成!曲江凭什么?

将改造建设的大华1935商业体,和早先布局的万达广场、四海唐人街等点状商业体融合形成太华路商圈,从而万科、中海、融创、中南等品牌房企纷纷进驻。

但是曲江优秀的教育资源却并未复制进大明宫板块,也让城北学校饱受诟病。而围绕大明宫的项目也就万科大明宫和中海开元壹号、西派国际称得上改善,“豪宅”概念显然缺失!

另一个是临潼旅游度假区,在复制曲江模式后,主打康养和渡假,板块内迅速集结了中海、融创等品牌房企,一个个高端康养旅居产品,和王府井赛特奥莱、温泉酒店等康养配套拔地而起。

目前9号线也已通车,但临潼和曲江一直暧昧不清,延缓区域发展。让这里最多算是西安的“后花园”。

PART 4


由此可见,“曲江模式”也并非万能公式,这其中既有大雁塔+大唐芙蓉园景观的独特性,也恰在城南大板块的优势区域,当然还有绕不开的地产开发的轨迹制约。

“曲江模式”毋庸置疑是成功的,它是西安第一个区域开发的品牌输出,我们希望“曲江模式”能够进一步完善,并成功运用在适宜的区域,让土地价值发挥最大,毕竟“我家在曲江”背后的品牌IP效应得来不易。

同时,也希望各个区域在承接“曲江模式”时,也能够拿出更加开放的心态,和慎重的学习姿态,而不是简单的照搬。

只有这样,我们才能看到一场充满了生机、创新的城市蝶梦大幕的缓缓升起。

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来源:地产S姐
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