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高价地项目集中入市!西安未来房价是否“雪上加霜”?

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发表于 2022-9-29 09:20:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
近期,高价地虽然还没有到扎堆入市地步,但也开始纷纷探出头
比如招商西安序、招商长安玺、上实城开、绿城和庐等,几乎都各自所在板块当初的“地价王”,从备案价上看,但均刷新区域新房均价而且也绝对刷新了大家对于价格新的认知!
“它这个价格备的这么高,是生怕自己会卖出去吗?后台有粉丝留言说...
坦白讲,“地价王”集中的开盘试卷,最大的悬念当然是,市场的承接力究竟如何?

高价地项目集中入市!西安未来房价是否“雪上加霜”?-1.jpg

要知道,前两年出让的大量高价地,正在排队等着入市。
有的高价地,开发商握在手上已经两年时间了,真的是等不了。不打破“高地价、限房价”的尴尬局面,必然陷入死循环!
关于西安的万元地,我们在反常吗?土拍最高楼面价1.59万/㎡,西安“万元地”直逼50宗!稿件中已经提到,截至目前,西安土拍市场已产生约50宗“万元地”。

高价地项目集中入市!西安未来房价是否“雪上加霜”?-2.jpg



为什么说高价地入市,大家不必恐慌呢,原因主要有三个:
1、高价地数量有限,对整体市场冲击不大。
我们用数据和事实说明这个问题:
据不完全统计自2019年3月诞生第宗万元地以来,迄今为止,主城各大新区已经诞生49宗万元地(2019年6宗、2020年20宗、2021年15宗、2022年8宗)!(数据截至2022年第一次集中土地拍卖第2个交易日)
而达到楼面价1.5万以上的地块,仅仅只有11宗。
换句话说,这些地块全部上市(实际不可能,能达到70%就不错了),那么在扣除掉已经面市的高新碧桂园云墅、绿城西安和卢、上实启元、招商西安序、当代府和金茂悦园后,满打满算也就只剩5个项目,能够成为我们口中所谓的“高价地”项目。
而这5个项目,在整个西安的房地产市场中占比能有多大呢?

高价地项目集中入市!西安未来房价是否“雪上加霜”?-3.jpg

按诸葛找房统计,截止5月22日,西安在售的楼盘至少应该在1406个,所以我们可以大致得出一个结论:
所谓的高楼面价地项目,在市场中的占比不足4%,因此它对整个市场,尤其是大多数普通购房者而言,它的实际影响是非常的,更多的,还是一种心理上的影响。
2、购房者擦亮眼睛,高价地项目一般去化周期长。
其实,高价地项目入市,购房者不必恐慌,但如果高价地项目个个都卖的特别好,购房者就可能需要注意了。
比如:A项目因为多年的产品口碑,拥有在高端市场的号召力,或许还能卖的不错;但并不代表B项目就能享受同样的待遇。大家千万不要用惯性思维去看待所有的高价地项目,市场遇冷对于大多数高地价楼盘而言,恐怕才是大概率事件。
此外,高价地项目入市,本身也有不得已的苦衷。
一是土地的开发有时间要求,不可能让你一直囤地,而工程一动,你就停不下来。二是高企的融资成本,开发商即使一套房子都不卖,每年8%-15%的资金利息可是一分钱都不能少的。
所以,接下来高价地入市后的定价,其实就能说明问题。定高了就卖不动,定低了开发商要亏,而事实上,高价地项目的开发商其实也是有心理准备的,先开出来,慢慢卖,能走一套是一套,最终用时间来换空间。
而这,也一定是个市场适应的过程。
这些楼盘的去化周期,都是很长的。连开发商都是用1-3年的眼光来看待自己的楼盘,购房者如果还要在当前产生恐慌心理,那就有点“刻舟求剑”的意味了。
3、房价总预期稳定,二手房趋势未改变。
高价地项目入市,只是一个导火索,因为大多数购房者,并没有考虑过去买这些高价地项目。他们担心的,是高价地项目入市的心理预期,会让其他新房价格上涨,更害怕二手房房东坐地起价,上调房价。
虽然西安的市场面在全国一片“降价”的红海中保持了稳健,但新房价格要想大幅度上涨,至少面临三大不允许,即经济不允许;政策不允许;市场不允许。
而西安二手房,目前从库存房源数量、日增供应数量、每日去化数量等数据来看,下行筑底的趋势并没有发生根本转变,买方市场依旧,所以也并不支撑二手房价格反弹。
所以,当我们能够从宏观上把握西安楼市的基本走势,就没有必要为了极少数的所谓“高价地”楼盘而忐忑不安,根据自己的需求,保持正常的买房节奏就可以了,不用恐慌,不用被带节奏。

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高价地项目集中入市!西安未来房价是否“雪上加霜”?-5.jpg

经历过房价大涨的购房者,普遍会弥漫着一种对房价的焦虑,从而形成一些可能不正确的逻辑认知。
例如:“高价地入市,房价就要涨了。”
这句话乍一听,好像没什么毛病。因为面粉贵了,面包必然会贵。开发商成本的上升,必然会传导到消费终端,也就是购房者身上。
但,这句话,要基于完全市场化的前提。
就像,如果是高价地项目入市,它依然是要看市场的脸色。就好像A楼盘地价高,备了3万的价格,但旁边的B楼盘只卖1.5万,C楼盘只卖1.6万。
那么在产品同级别的情况下,A楼盘卖得出去吗?给批3万有意义吗?因此,只要其他楼盘的限价不放开,高价地项目入市就不足为惧!
所以,明白了上面的道理,我们对高价地项目就会有一个更客观的认知。
“有人买,再高的房价也是低的;没人买,再低的房价也是高的。”
这就是购房者用真金白银投票投出来的。
客观看待高价地项目,随着时间的推移,这些高价地项目当前或许存在的房价泡沫最终都会坐实。
最后,对于高价地入市引发的恐慌情绪,切记:“按需入市,保持节奏;擦亮眼睛,拒绝恐慌。”
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