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西安发布二手房参考价机制已过去1个多月,西安二手房交易量下降明显,而价格有小幅的下降,市场出现新变化

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发表于 2021-8-15 19:16:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
西安发布二手房参考价机制已过去1个多月,目前的市场状况如何?东西君调查发现,二手房交易量下降明显,而价格有小幅的下降,在成交降温之下,市场出现了不少新变化。







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参考价落地之后,7月西安二手房销量降两成


当客户问起一套三居室成交价,小孙只好用两个月前的历史信息作答。


在西安城南一家房产中介,小孙已工作三年,对周边市场十分熟悉。之所以拿“老”价格应答,是因为这位客户看的户型,最近没有成交,目前挂网以参考价展示。


“同样户型,之前卖过230万,现在参考价190万。”小孙说,最近接到一些客户咨询,但因为买卖双方的落差比较大,最终都没有谈成。


他工作的这家中介,附近有几个“满三满二”楼盘,房子本来比较抢手。



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7月8日,西安宣布建立二手房成交参考价机制,要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台对已挂牌房源开展自查,下架价格虚高的二手住房房源。


未按规定执行,将受到房管、网信等联合惩戒。7月9日,西安公布了首批102个小区的二手房成交参考价。


与中介平台的挂牌价相比,参考价相当于在原基础打了5折-8折。


“这一个月下来,不少房源下架,成交量减少。”小孙说,除非是业主着急出售愿意降价,但要找到按参考价售卖的“捡漏房”,绝对是凤毛麟角。


参考价落地之后,消息称,西安部分银行已开始按参考价审批贷款。


这套组合拳随即让西安二手房市场降温。据天正顾问数据,7月西安城六区存量住宅成交6188套,相比6月的7950套,环比减少22.16%。相比去年7月的8352套,同比减少25.91%。



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2

买卖双方博弈,量减了价格没降多少


“未来一段时间,二手房交易可能更冷。”玛雅房屋草场坡店负责人李周生表示,因为有些合同早前就签订了,只是近一段时间才过户,“所以7月份还有余量撑着。”


在南稍门经营房产中介的赵先生,周边暂无参考价楼盘。但他说,最近业主都不着急卖了,购房者也开始观望,加上又赶上淡季,门店业务量少了一半。


买卖双方博弈中,西安市场开始传出魔幻操作——某中介称,一套价值超过600万的房子以300万元挂牌,附赠一个车位,但须搭配购买一幅标价380万元的毕加索假画。


事实上,现实也不明朗。因为一些房源的预期售价难以公开,购房者转而向中介打探。“ 据说导航上能显示部分小区的均价,但中介说这个价钱不准。”一位看房人称。



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另一方面,虽然市场观望情绪走高,但整体价格并没有降多少。


据诸葛找房统计,7月西安二手住宅均价同比下降0.5%。


“如果房主坚持按高于参考价的价格出售,银行却按参考价放款的话,是不是意味着我的首付要更多了?”最近正看房的郑女士忧心忡忡。她说,之前计算首付,是把夫妻两人这些年的积蓄都算上了,还额外借了一些,如果买二手房要负担更多,那还不如考虑新房。


3

越来越多城市,迎来“二手房参考价”


8月7日,浙江小城衢州宣布,试点二手房成交指导价机制。


至此,仅半年时间,全国已有10多个城市实施或筹备这一机制。


经济观察人士周文豪认为,房地产调控执行限价、指导价、参考价,目的都是为了遏制房价过快上涨,落实“房住不炒”,避免住房市场成为炒作热点、监管盲区。



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不过,大中城市相继发力二手房调控,这种情况以前十分少见。过去调控,主要针对新房市场,与开发商博弈。相比较而言,二手房买卖更分散,不存在开发商这样的“大房东”,行政管控没抓手、没工具、主体监管难。因此,许多城市出现了一二手房价格倒挂现象。而且,因为新房限价,二手房不限价,所以二手房涨幅有过之而无不及。


以西安为例。据国家统计局数据,2020年12月-2021年6月,西安二手房价环比上涨0.2%,1%,0.9%,0.6%,0.8%、1%和0.9%。累计环比涨幅,超过了同期新房涨幅。



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而现在,从新房限价、限购、限贷,到二手房参考价机制,楼市调控正进入深水区。7月底,住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州等五个城市。随后,金华等迅速升级调控,宣布要实行住宅限售、加强二手房价格监管、金融监管、严格更名管理等。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“房住不炒”已成为国内楼市的长期策略,未来对地方调控不力的问责机制还将被严格执行。预计楼市过热、一二手房价倒挂严重的城市,都将持续收紧市场管控,类似二手房参考价的做法也会被更多城市采纳。


4

深圳二手房中介曝出“关店潮”,西安中介开始转战新房


二手房参考价机制密集落地前,第一个吃螃蟹的是深圳。


今年2月8日,深圳建立二手住房参考价格发布机制,并发布全市3595个小区的参考价。这半年,曾经火爆的市场,一路下行。7月份,深圳二手房网签套数同比下跌84.5%。



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因为交易量持续低迷,深圳的二手房中介曝出“离职潮”“关店潮”。据深圳市房地产中介协会数据显示,全市798家中介机构共有4161间门店(深圳市场总量近六成),已有104间门店关闭且办理工商注销,220间已暂时停业但未办理工商注销。据此,深圳中介协会向媒体透露,现阶段深圳中介门店关停总量达500余间(含未备案)。



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周文豪认为,随着政策效力逐渐显现,西安等出台二手房参考价机制的市场,也需要做好持续横盘准备,若行业竞争压力增大,不排除出现“大吃小”的洗牌。


不过,也有人认为,参考价机制的效力还得看后续覆盖面。比如,现在西安出台了第一批102个小区的参考价,那么第二批、第三批还将纳入多少小区,这值得关注。


面对潜在的市场变化,西安不少房产中介已开始寻求新的路径。


多名房产中介人士告诉华商报记者,参考价对二手房交易的影响难以评估,门店已开始主攻新房市场。“我们是连锁店,最近主做新房销售,二手房只作为辅助。”雁翔路某中介表示。


记者还注意到,最近一些房产中介人员推送的朋友圈,新房或公寓产品占了更大比例。


5

西安楼市面临调整,房价会降吗?


与调控逐渐深入的二手房相比,眼下的新房市场,是否更加友好?


据机构统计,西安新房供应量7月环比增加36%,整体意向登记热度比6月有所下降。


若以楼盘销售来看,按主城区、周边区域划分,7月份开始出现分化。大体上,主城区楼盘,仍然不愁卖。但在周边区域市场,部分火爆一时的“网红盘”销售大跌。



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一些购房者的心态也开始发生变化。


跟从同事“凑热闹”的白女士,最近摇中了高新CID区域某楼盘,却犹豫买不买。因为她感觉楼盘位置太偏,而且装修远远达不到预期。


一种观点认为,二手房市场受政策影响要比新房更为直观,而二手房量跌,新房面临降温,预示着楼市调整期的到来。



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仅就二手房市场,一位中介负责人称,中长期横盘概率较高,绷不住的房源肯定会降价。


不过,周文豪提出,无论新房或二手房,影响市场价格的一个关键因素是供需关系。比如,二手房参考价如果只参考不限价,那么也很难把房价打下来。


过去十年,西安人口增量全国第三。每年数十万毕业生,也意味着大量潜在置业需求。而近几年来,西安不断推出规范楼市的调控政策。市场更趋健康和完善,尤其是给炒房者逐渐戴上了脚链,让他们没办法炒,也不敢冒险炒,刚需迎来了更为方便的购房空间。当然,市场毕竟是市场,在新的变化态势之下,被筛选的,不仅是购房资格,还有购房者的买房决心。

来源:东市西市传媒
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