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西安二手房指导价满月,是时候认清形势,放弃幻想了

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发表于 2021-8-17 09:04:46 | 显示全部楼层 |阅读模式


PART 1



大家好,我是楼探长。


今天又来说说大家都很烦、却又不得不关心的楼市。


毕竟,粮食与蔬菜现在也不太缺,面朝大海,春暖花开又太难,柴米油盐最痛,却最真实。


而房子就是最大的柴米油盐,你看,海子“面朝大海,春暖花开”的前提,不还是“我有一所房子。



西安二手房指导价满月,是时候认清形势,放弃幻想了-1.jpg



言归正传,今天要聊的是二手房指导价“满月”这个事儿,虽然这已经是一个月来三次分析二手房指导价了。


从预警,到解读,再到反馈。毕竟,”满月”的仪式感还是需要那么点的。


这次,聊聊大家都关心的,无法证实也无法证伪的楼市“未来涨跌”


这个是虚的,谁看三五年都扯淡,无非是一些概率上的片汤话)。


聊聊市场上究竟发生了什么,二手房还能不能买,或者要不要卖,什么人能买?


这个多实在)。


PART 2



先上结论:


西安的二手房凉了,速度还很快!而且比大家想象的凉,“深度”的凉!


业主们也别粉饰太平了(虽然我也是一个业主,略微有那么点心塞,但也要学会波澜不惊,毕竟自住么,人生就是这么起起伏伏)。


宏观的各项数据里,西安的二手房量价都出现了下滑。根据西部房产数据中心数据显示:


7月份西安二手房成交6188套,较6月份的7950套下滑了22.16%,同比去年7月减少25.91%。只有3月份近万套的60%。



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这个公号是西安天正顾问评估公司的,西安老牌国有评估机构之一,数据源头都是西安的网签数据


是不是听着也没啥?不就下降了不到2000套么,有啥!


天真!先给大家再看两个房价的拟合数据


根据天正智能评估系统监测,城六区成交均价7月环比下跌0.43%。


根据好好选房的全国重点房价指数排名(这个是成交数据拟合的,参考性也很高)显示:



西安二手房指导价满月,是时候认清形势,放弃幻想了-3.jpg



西安8月第2周,房价环比下跌2.6%,在26个重点城市里排名第24。倒数第3!啧啧!




PART 3



数据看完了不?是不是还没感觉?怎么就深度的凉了?


那是因为对数据还是缺乏总体认知。


首先注意,网签数据是有滞后的!一般滞后20多天甚至一个月。


也就是说,7月份已经下滑了成交,实际大多数是6月份的成交量。那7月份实际下滑了多少?


大家猜,是拦腰?甚至只有1/3?我猜是三分之一。当然,真实数据可能得9月份才能出来。但有消息流传,7月9号指导价出台一个月来:


中铁缤纷南郡、高科尚都都没有成交


保利天悦1套、绿地世纪城成交了3套(这些小区之前月均成交都近20套);


二手房的挂牌价格整体下降了12%,


每周的带看量,与5、6月相比,下滑了60%。


这应该是中介根据市场的整体反馈,我认为,大体是真实的,实际上,不止是有指导价的小区。


我问了浐灞的某个次新小区,这个小区是没有指导价的,6月份成交还有六七套,7月份就1套。


量在价先,5月二手房成交数据出炉后,我就警告过大家了。


PART 4



现在,是不是对“深度”的感受,有那么一点深了?


对不起,还不够。请关注价格变动,那可怜的-0.43%,-2.6%。


天正的数据、好好找房的数据,基本都是大数据拟合后的实际成交价。是有统计学上的意义的。统计学懂不懂?


深圳二手房指导价出台好几个月后,70城二手房数据,终于破天荒地跌了0.1%!


但你问问关店潮的中介,房子卖不出去的业主,他们会告诉你,什么叫时代的一粒灰,落在个人头上就是一座山。



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当然,他们并不值得同情。把房子当做提款机,醉生梦死在天荒地老的错觉,是他们的,也曾是十几亿人的。


扯远了,西安的一粒灰,一座山一样的-0.43%,-2.6%,你的认知可能还是不够:


惨烈的是:成都、深圳二手房指导价出台后,至少“统计意义上”是有一个量跌价稳的缓冲期的。


西安,直接泻了!感受到了没?


哦,再扯远一会,为何西安中介没有关店潮啊,那是因为西安还有新房市场啊,深圳它就没。你看近期西边的高端改善盘,它多改善,多凉。




PART 5



指导价的影响,我之前几篇文章都阐述过了。


业主、购房者、新房、远郊、改善、刚需也都说过,威力也都阐述过了,这里就不赘述了。


说实话,令我意外的是,现在咨询二手房的,业主卖房的能占三分之二,惊不惊喜,降价几十万的大有人在。



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当然,我知道,有些业主说,我能抗。可按指导价贷款,客户少了,扛不住的多的是。


接下来,也来点虚的片汤话——房价的“未来”。


阿西莫夫有个机器人三定律、刘慈欣的黑暗森林原则的推导还是建立在两个公理上的。


预测未来,神棍就可以,我也来个四原则。


PART 6



一、别低估国家意志,这东西你怀疑的话,去问下互联网、教培行业。哪个当时不觉得自己是人中龙凤。


房地产税哪天出,你知道?决心下了,你真的以为会扯皮十几年?


二、别想着房价暴跌,房地产即便给技术创新、消费升级、人口增加让利,但别指望会像教培行业一样,疾风骤雨整顿。



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教培那是三座大山里,最小的,那裁员了也是哀鸿遍野。如果是房地产,你试试,


三、别想着“平均主义”,指望国家把房价跌下来,牺牲80后“还贷”、“养娃”大军的利益,,手心手背谁不是肉?


四、对国家的发展,对西安的定位,要有信心。不展开。


这个片汤话的意思就是:


短期是波折的,未来是美好的,房价是看稳的,人是要有房子的,房子还是得拿钱买的。




PART 7



接下来,是最重要的!


重要的话都是简短的,重要的话也是要说三遍的(前两遍之前的文章已经说过了)。


现在能不能买二手房?前两次我让大家先观望,现在风向已经出来了。能买吗,当然能买!


只要价格合适,有啥不能买!


尤其是那些降价几十万的,已经接近指导价,和周边摇号新房价格一样,还是现房当然能买。虚高的,当然不能买。


还有就是,那些总是咨询,“我想总价150万买高新的,或者总价100万买主城的”,你不买二手房小户型你买什么?



西安二手房指导价满月,是时候认清形势,放弃幻想了-7.jpg




共有产权房这个预算都费劲。何况共有产权房轮候库现在已经3万多人,房子最早还得明年出来,首批一共几千套。这个不仅摇号,还看顺序。


当然,不管你要投资、还是自住,记住,房龄、品质很重要,限售5年,5年内的财务规划,5年后的居住舒适度、流动性必须慎重考虑。


能不能卖,要不要卖?


还是那句话,你的财务能抗住,你的楼龄、产品能抗住,没有更好的投资渠道,持有也行。


此外的,同质素小区指导价、新房成交价就是锚,带看量就是纲,出手是选择,试探也是选择。


毕竟,时代的一粒灰,也许真的很沉重。




来源:西安楼市情报
声明:本文已注明转载出处,如有侵权请联系我们删除!
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