古都西安网

查看: 75|回复: 0

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)

[复制链接]

3

主题

3

帖子

19

积分

新手上路

Rank: 1

积分
19
发表于 2021-8-21 11:15:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
买房必须要知道的九个知识,不管是买二手房,还是新房,里边儿掺杂着各种猫腻和陷阱,很多时候需要我们自己提高警惕。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-1.jpg

今天就来说买房子这件事,你必须要注意和知道的九个法律生活常识,我们肯定不想因为买房子而给自己造成不必要的法律纠纷,接下来我就给详细讲解这九个知识点。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-2.jpg

咱们首先来说第一个问题,这买房子先要看手续是否齐全,不管是买新房还是二手房,我们首先要了解开发商的证件是不是齐全,这就是我们平时讲的五证,这五个证件分别是,一《建设用地规划许可证》,二《建设工程规划许可证》,三《建设工程开工许可证》,四、《国有土地使用证》,五《商品房预售许可证》。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-3.jpg



这五个证件其中前两个证,是由规划局核发。《建设工程开工许可证》是由建设管理委员会核发。《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》是由土地资源和房屋管理局核发。
教你一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是《国有土地使用证》,一个是《预售许可证》,如果存在这两证儿,看准确了,一般原则上就不会存在什么问题,特别是预售许可证。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-4.jpg

特别要提醒的是,你在查看五证的时候一定要看原件、复印件,很容易作弊,在签合同之前要看清楚你所想购买的房子是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。
同时目前根据各地的不同情况,有些地方的房产证和土地证是合二为一的,这个在买房的时候一般开发商都会进行说明,没有产权证的房屋在买卖中如果发生意外情况是难以得到法律保障的,这一点儿希望大家谨慎。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-5.jpg

第二个问题是因为开发商导致延迟交房的,你可以要求按照实际情况适当提高违约金赔偿标准,假如你和开发商签订了正规的购房合同,约定了交房时间,但是在合同履行过程中,开发商因为其自身原因致使合同未能如期履行时,造成你的经济损失。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-6.jpg

而开发商会承担较小数额的违约责任,导致你在受损失和获得赔偿方面是无法达到平衡,在此情况下,就不能简单的机械地适用双方签订合同中所约定的违约条款,而应该综合考虑《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定,才能更好的维护自己的合法权益。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-7.jpg

因此,只要是在《房屋买卖合同》中明确约定了违约金的赔偿标准,但是由于开发商自身的原因,造成不能按时履行合同的,在你缴纳全部购房款的情况下,未能如期取得房屋,自己造成了经济损失。


因双方约定的违约金标准一般都是低于中国人民银行同期同类贷款利息,所以你主张提高违约金给付标准的法院,一般都会支持。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-8.jpg

第三个问题是那些房子是不能够进行买卖交易的,这房子可以分为商品房,房改房,经济适用房,廉租房,公租房,安置房,小产权房,集资房等等。


其中这房改房上市前必须补交土地出让金,出售这种房子必须得到相关主管部门的批准。经济适用房是满五年之后可以上市交易,也必须补交土地出让金,政府可优先回购。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-9.jpg

安置房中产权属于集体,不允许再交易,产权属于个人,满足上市条件之后可以正常交易。小产权房是没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同,国土房管局也不会给予备案,自然也不会有国家承认的房产证。


集资房一般不允许交易,而廉租房和公租房的租户没有产权,不可交易,所以希望大家都明白,即便这些房屋你私自交易,也是不被国家承认的,同时,如果发生意外造成自己损失的,这个后果只能自己承担,打官司的胜算是微乎其微。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-10.jpg



第四个问题,开发商违约不退房款怎么办?首先,你要向法院起诉,法院在七日内立案,根据我国《民事诉讼法》的规定,人民法院适用简易程序审理案件,应当在立案之日起三个月内审结,判决生效之后,开发商还不自觉退还款的,你可向法院申请强制执行。


法院接到强制执行的申请之后,可以依法对开发商的银行账户内的存款,不动产和特定的动产,比如说车辆等进行冻结,查封或者是扣押。《民事诉讼法》第242条规定,被执行人未履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封,扣押,冻结,拍卖,变卖被执行人应当履行义务部分的财产。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-11.jpg



不仅如此,法律还赋予法院更为强硬的权利,拒不履行已经发生法律效力的判决,裁定的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款,拘留,构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第五个问题是,农村宅基地可以自由买卖吗?在这儿要告诉你,农村宅基地是不能自由买卖的,只能在本村村民之间是相互买卖流转。国家出台的土地政策规定,非农业人口不能到农村购买农民的宅基地,因此即使双方签署了买卖协议,该宅基地的买卖协议也会被认定是无效的。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-12.jpg



这是因为农民对宅基地不享有所有权,当然就不能对宅基地进行收益处分的权利,宅基地的所有权是归村集体享有的,农民只有使用权。我国《土地管理法》第62条规定了一户一宅,就是,一个农户只能拥有一处宅基地,严禁这个城镇居民或者外村农民到本村购买宅基地。


第六个问题是,购买哪些房屋有法律风险?有些房子是不能够随便购买的,存在一定的风险,首先要告诉你的就是违章建筑房产,这里房子是指未经相关部门许可而擅自动工新建的房产,一是建造人未合法取得土地使用权及擅自建造房屋。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-13.jpg



二是在已经取得使用权的土地上,但尚未取得《建设规划许可证》等相关批准文件的情况下,擅自建造房屋。在这两种情况下,这个盖房的人均不能取得房屋的合法所有权,还可能被规划部门认定为违章建筑之后,而令其拆除或者是强行拆除。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-14.jpg



第七个问题是什么情况下能无理由退房当购买的房屋存在这么几个情况的时候,你就去可以无理由退房了,法院也会支持。


第一是延迟交付房屋,这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况,到了开发商和购房人在合同中约定的交房日之后,却迟迟得不到开发商的入住通知,一般超过三个月,开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房了,并且要求双倍返还定金或者是支付房款利息。



买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-15.jpg

第二,开发商没经过购房人同意变更设计,在你与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前必须经过你的同意,否则开发商是构成违约,你有权退房,发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型,朝向,面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。


第三,无法得到贷款在签订合同的时候,除了一次性付款或者是分期付款之外,都有对商业贷款或者是公积金贷款的约定。如果是公积金贷款,需要开发商出具相关材料,如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件,你因此不能取得公积金贷款,你就可以要求退房。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-16.jpg





第四,房屋质量不合格房屋质量不合格是房屋的硬伤,出现这种情况,首先是开发商难以拿到《竣工备案表》,无法交房,或者是房屋交付使用之后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-17.jpg



第五是房屋质量导致严重影响使用,因为房屋质量问题严重影响正常居住使用,你要求退房并要求开发商赔偿损失的,法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用,主要是房屋入住后,由于前期施工原因导致房内空气质量差,影响室内居住人的健康以及房内噪声影响居住等。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-18.jpg

第六是开发商把房子抵押了,如果开发商在出售房屋之前,就把所售房屋抵押或卖给购房人,之后又把房子抵押给他人,购房人查明之后就可以要求退房。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-19.jpg



第八个问题,签订购房合同的时候需要注意哪些问题?首先要看清楚这违约金是如何表达的,是千分之几、是万分之几、还是百分之几,是按日计算的,是按照房屋总价款计算的,还是以实际付款作为基数的?

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-20.jpg

这些问题呀很重要,没违约就好,一旦发生违约情形,这开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱的理由。
一旦退房了,由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任写明,在确定的日期内要求开发商退还全款,包括银行的利息,违约金等。



买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-21.jpg

同时,如果开发商广告的是精装修,那么就必须对装修的标准予以明确,不要含糊表述为使用进口品牌或者是请著名装修公司,一定要明确使用什么品牌,什么装修公司来装,提醒大家一定要注意这一点,以免精装修变成“闹心修”,发生质量问题可以第一时间向主管部门投诉。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-22.jpg

第九个问题是购买二手房需要注意哪些方面?购买二手房切勿轻信卖方所谓的承诺,必须由买卖双方签订房屋买卖合同,并到房屋所在的区县国土房管局市场交易管理部门办理已购住房出售,登记,过户和缴纳国家规定的税费手续。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-23.jpg

其次,你在买房的时候,有时会出现这种情况,在签订合同的时候,业主常常口头向你保证,屋内装修的铝合金门窗地板可以全部赠送,结果到了实际交房的时候,你发现门窗被卸了,而业主承诺的空调热水器更是不见踪影。



买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-24.jpg

其实这种纠纷可以避免,不管是屋内装修还是家用电器,不论房主怎么口头承诺,买房的时候必须是白纸黑字在合同上注明。

买房必须要知道的9个知识(西安未央区律师)-25.jpg

最后再次提醒大家,购房的时候一定要谨慎留下必要的证据,以防万一出现纠纷的时候,好及时的维护自己的合法权益不受侵害。

来源:贾典
声明:本文已注明转载出处,如有侵权请联系我们删除!
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

QQ|Archiver|手机版|小黑屋|古都西安网 ( 陕ICP备18012436号-5 )|Sitemap|网站地图

GMT+8, 2021-9-20 16:07 , Processed in 0.141607 second(s), 23 queries .

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表