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中指快评 |“竞品质”将成为土拍新“标配”?

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发表于 2021-8-21 12:09:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
第二批集中供地,多个城市参拍规则更新,其中杭州开展“竞品质”试点,由过去的单一“竞地价”转变为先“竞品质”再“竞地价”模式,且试点地块全部实行现房销售。事实上,此前北京、成都和苏州等城市也都相继出台了“品质”相关政策。其中成都与苏州主要是从商品住宅建设角度出发,制定了相关的品质要求,与土拍暂无关联性。北京则是“品质与地价同行”,采用先“竞地价”再“竞品质”的模式,与杭州模式正好相反。





中指快评 |“竞品质”将成为土拍新“标配”?-1.jpg

政策

北京、杭州开展“竞品质”试点



1、竞品质——北京、杭州



(1)北京:先竞地价,后竞品质


北京试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。北京的高标准商品住宅建设方案投报按如下流程进行:


当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时,宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额,当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。


北京“竞品质”对绿色建筑、装配式建筑以及管理模式三个方面要求较高。高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准为总分100分,其中绿色建筑分值18分,装配式建筑20分,超低能耗建筑20分,健康建筑6分,宜居技术应用16分,管理模式20分。其中三星级绿色建筑面积达到总面积的100%为分数最高一项,为20分,占总分数的五分之一。未来绿色建筑或将成为更多城市“品质”标配,对房企提出更高的要求。


表:北京高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准


中指快评 |“竞品质”将成为土拍新“标配”?-2.jpg



(2)杭州:先竞品质,后竞地价


杭州第二批31宗宅地集中挂牌,首次试行“竞品质”。此次共有10宗宅地试行“竞品质”,从地域分布上来看,十区各有一宗。


杭州采取线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式,“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。详细流程如下:


竞买报名资格评审:杭州市城乡建设委员会组织竞买报名资格评审,确定取得竞买报名资格的竞买申请人,以取得竞买报名资格的竞买申请人中建设品质评分以最高者所投报的各项指标作为地块建设品质标准,并作为地块竞得后的建设、验收、移交、保修、标准标准。


挂牌出让方式:本次挂牌出让 宗地设定土地上限价格,当竞买报价达到土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格的基础上投报无偿移交保障性租赁住房面积程序。


除严格要求竣工品质外,本批“竞品质”地块还要求现房销售,并要通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售,力图实现商品住宅建成后“品质可视化、标准可固化、指标可量化”总体目标。


受让人必须严格按照土地出让合同、商品住宅建设监管协议规定的条件进行开发建设,地块所受建商品住房须取得《居住区配套设施建设合同履约确认书》、办理不动产登记,并领取《商品住宅建建设监管协议核验意见书》,方可申请办理商品房现房销售备案。


“竞品质”阶段着重考量房企负债水平和信用等级、在杭州的开发经验、绿色建筑和装配式建筑等方面的实力。根据媒体报道,竞买报名资格确认的评分表主要由“房企资信”和“品质承诺”两部分组成,各占100分。其中,房企资信部分共有六大评分项,其中分值最高的是负债率。其他评分项还包括近三年在杭州开发总面积、房企主体信用等级、开发资质等级、百强排名、建筑奖项等。除了以上这些加分项,还有扣分项,如近三年杭州商品住宅项目发生一般及以上安全或质量事故的次数。品质承诺部分共有10个评分项,其中分值最高的是全装修标准,同时还有绿色建筑、装配率、绿化率、工程保修期等评分项。


2、定品质——成都、苏州



3月30日,西安市在市政府网站发布关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知,除部分地区,全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让。3月26日,无锡市印发住宅品质提升设计指引(试行)的通知,作为提升住宅设计质量的主要举措。6月7日,成都发布了《成都市新建商品住宅技术管理规定》,对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行了详细的明确。6月8日,苏州发布了《苏州市住宅品质提升设计指引(试行)》的通知,其中从建筑、结构、给排水、电气以及暖通等五个方面设定了一定的品质要求。


总结来看,成都、苏州为代表的城市制定统一住宅品质提升规定,涵盖了住宅建设品质主要方面和群众反映强烈的问题,对新建商品住宅在共用部分、套内空间、室外环境都提出了具体要求。



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影响

短期内对企业资金要求更高,

长期利好成本管理及产品力优秀企业



1、短期来看,企业资金端将进一步承压



“地价、房价、品质”的联合管理,土地端来说,有利于稳定市场预期,降低土拍热度,防止房价不合理上涨。对房企来说,资金端和去化端收到考验。房企拿地门槛升高,开发成本上升,资金端压力进一步加大,将倒逼企业理性拿地,抑制开发商盲目拿地。销售端又将要求企业提高去化率,加快资金回流速度。此外,“竞品质”有利于从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品,引导开发商提升绿色建筑、装配式建筑等方面建造设计能力。


2、长期来看,房企两极分化加剧,优秀企业将进一步扩大自身优势



将“品质”列入房企拿地以及建造标准中,对于房企的成本管控能力及产品力提出更高的要求,拥有成熟成本管理体系及优秀产品力的房企将进一步拉开与其他房企的距离,并提高自身利润率,同时优秀建筑品质带来的品牌效应也将对购房者产生一定品牌效应,对销售端也将产生深刻的影响。



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策略

优化自身成本体系及产品力,

加大合作力度探索新型领域



1、企业需要优化产品体系,降低开发成本,提升住房品质



“竞品质”在多城的实施预示着未来“竞品质”有望成为土拍规则的新“标配”,其将倒逼房企注重产品力及成本管控能力,提升项目品质,加大发展绿色建筑、装配式建筑。


2、加大合作力度,探索新型领域



政策对于房企拿地门槛又有变相提高,房企可加大合作力度,降低自身财务风险。此外,旧改将成为政策新风口,通过旧改盘活城市老城区地块将为房企开辟新的发展赛道。

来源:中指研究院
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