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西安二手房降温了 30%从业者面临分流

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发表于 2021-8-21 13:25:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
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引子:8月18日,杭州市住房保障房产管理局上线了“个人自主挂牌房源”功能,可以预见的是,从信息查验、安全交易等流程都会逐步完善,能满足c端个人对个人的交易,其实这也能理解,原来房管所时代就是这么干的。关于个人信息保护也采用智能大数据,买卖双手都实现个人实名身份认证,同时智能化识别,避免信息外泄,杜绝骚扰。


基于大数据的点对点服务将是未来发展趋势,目的就是为了房地产中介去资本化、垄断化、金融杠杆化。同样,在最近两年,中介转型刻不容缓,本来杭州,武汉这样的单列城市月二手房就只能卖个3.5千套,从业人员几万人甚至更多,西安的二手房从业者在贝壳没有进入前的2万人已经增加到3.5万人,门店从原来的2000多家店增加到5000家店。


西安这个政策会不会跟进?



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21世纪不动产西安公司总经理邵涛表示:不会。


海汇不动产总经理姜坤表示:不会。


玛雅房屋总经理李耘表示:不会。


据悉,杭州这一政策的出台并非第一个吃螃蟹的,之前深圳就出台过这样的政策,深圳出台的政策在网上公布不到48小时便撤销了。



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经济学博士杨现领分析,业主自挂房源不等于房东直售,两者有根本区别。业主个人挂牌只是是多了一个房源展示的渠道,且只有政府官方平台有流量的情况下才能成立,如果没有流量,对于业主没有任何意义。业主自挂房源更不等于唯一渠道独家房源,业主仍然可以选择中介,多家挂牌,全网展示,杭州的做法可以理解为一项政府的便民措施,让业主多了一个选择。


房东直售在国内没有市场空间,原因很简单,业主的期望永远是卖高,挂牌价一般都明显超出市场实际成交价,这个溢价率正常市场条件下达到5%左右,下行市场中,会达到5--10%,正是基于比,客户一定要经过大量的带看和比对,在经纪人的帮助下,通过双方谈判把价格降低。因此,即使在成熟的发达国家,哪怕是亲戚朋友之间的房屋交易,也大多会委托经纪人,因为个人之间直接谈判的效率不高。从杭州的实际情况来看,实收中介费率只有1.5%,溢价率基本保持在5%--8%,如果客户是个正常人,应该不会选择直接跟房东交易。



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西安目前二手房又是什么样的情况呢?


姜坤表示:西安目前二手房信息化和杭州没有可比性,数据化西安基础很差,加之政府职权下放后,形成区域管辖制,各区域住建局管理辖区的二手房企业,西安市住建局只有业务指导权限,人事任免以及具体二手房门店管理都交由区住建管理,因此不可能形成联网一体化。


其次,在整个市场下行的情况下,这样的政策实际上影响最大的就是如贝壳这样企图垄断行业的上市企业。


西安从二手房指导价出台开始,第一批房源指导价公布后,市场温度已经急剧下降。从卖家层面看,许多的房东出售房屋是为了迅速回款,以便改善居住条件,从2021年第一季度开始,大多数银行已经出现二手房交易没有额度;指导价许多房源直接低于挂牌价的20%到30%;二手房交易贷款受控等问题,房东出售不能及时拿到钱,委托出售的房源锐减,委托销售的客户观望情绪空前浓厚,7月份西安二手房交易量下滑近70%。


从购买者层面看,目前要购买和之前相同的房子,在指导价导之后其致首付比例增加了20%至30%,由原来的30%首付增加至50%,对许多购买者来说,压力徒增。


由于供需关系发生变化,目前西安二手房市场供大于求,已经降温了。第二批指导价最近就会出来,估计会有150个小区左右价格被指导,到2021年年底,预计西安二手房指导价的小区将达到500个,占目前西安5000个小区的十分之一。


房价也基本上会回落20%左右。中介公司目前的经营情况也是一团糟,在贝壳进入西安后,从业人数起码翻了一番,目前西安市房地产经纪人从业人数约3.5万,在这个产能过剩的市场背景下,从业人数严重过剩,贝壳把中介吹了起码泡沫了一倍大,市场下行,30%的人会被分流已成定局。

来源:时代人物杂志社
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