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二手房指导价满月,分裂中的西安楼市,还能涨多久?

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发表于 2021-8-21 14:02:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
二手房指导价满月,分裂中的西安楼市,还能涨多久?-1.jpg



二手房市场,因限价而犹疑与观望;新房市场,高烧不退,屡摇而难中。


分裂中的西安楼市,还能涨多久?


NO.1



一如既往地,国家统计局交作业了。7月,70城房价整体涨幅回落。


看排头标兵城市,不管新房还是二手房,涨势都作收敛状。


北京
新房环比上涨0.8%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手房环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.6个百分点。


上海
新房环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手房环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.3个百分点。


广州
新房环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.8个百分点;二手房环比上涨0.6%,涨幅与上月相同。


深圳
新房环比上涨0.5%,涨幅与上月相同;二手房环比下降0.4%。


这些热点城市,最是铜头铁臂,房价只有更高没有最高。也是这些城市,被疾如流星的大锤敲打得最厉害。紧箍咒一轮紧似一轮。



二手房指导价满月,分裂中的西安楼市,还能涨多久?-2.jpg



北京限购限贷已经够严苛了,学区房还疯狂?上马“大学区划分”。假离婚的漏洞给堵上,离婚3年内不能购房;


上海7月份内三出收紧的新规,从二手房价格核验,到上调房贷利率,再到堵赠与漏洞,调控层层加码;


广州限价再升级,价格需下调3%拿证;房贷利率再度上调,贷款额度持续偏紧,严查首付来源及经营贷、消费贷,收紧人才购房政策等,政策之五花八门,直奔玄学门槛;


深圳更是20天内5次调控,涉及土地交易及供应、住房租赁、二手价格监管、大学区制改革等方面,全方位捶打。


每一次伤筋动骨,诱因都是楼市的烈焰升腾。越是“高烧”的城市,越是政策暴击的核心。


时间来到奇妙的节点。向左,声色俱厉的政策,会不会转向“扶持”;向右,“越调越涨”的神话,是否要支离破碎。


无法预测,只能观望。


NO.2



“叮叮当当”的连环捶打,让坚不可摧的楼市首先在二手房市场现出裂痕。


上海 经过长达近1年的牛市后,楼市正在缓慢按下“暂停”键。新房市场趋稳,二手房交易量回落。



从数据上看,4月份,二手房成交第一次较为明显地下滑,继5、6月的回升趋势之后,7月再次出现小幅下滑。



直接受冲击的是二手房中介行业。去年,中介门店数量暴涨,今年,大量门店纷纷关门歇业。据深房中协统计,今年上半年,深圳有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。



广州 多轮政策叠加增,值税免收2改5、停贷、利率高、放款难……二手房政策小修小补不停,却仍固守最后的倔强。



在锤而不重锤的骑墙摇摆中,一二手成交自4月后连续下行。到7月,广州二手住宅成交量环比有所回升。于是,何时出二手房指导价的竞猜游戏此起彼伏。



二手房的成交数据,最能反应楼市基本面。


因为,在一二线城市,二手房市场已经取得了不逊于新房的市场份额。特别是一线城市,二手房市场占据了市场成交量的80%以上。


拿新房开刀的限购,最终结果就是一二手倒挂严重,引发前赴后继的“打新潮”,动辄万人摇千人摇,将人心搅动得更加惶惶不安。


掉转刀刃,二手房指导价横空出市,显现出了不一样的效果。这一点,深圳最有体会。


卖家、买家的僵持、迷茫,最先从二手房开始,向新房市场传导。从一线城市向二线、三线城市蔓延。


以此为导向,二线城市、三线城市紧随其后。新房和二手房销售价格环比涨幅,整体呈现回落或转降态势。


国家统计局数据显示,二线城市,新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点。


三线城市,新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手房环比下降0.1%。


城市不是孤舟,楼市更不是。


比政策更有效的,是市场预期的扭转。


NO.3



说到西安,7月新房价格环比上涨0.7%,同比上涨8.1%;二手房环比上涨0.6%,同比上涨7.9%。


连涨继续。



二手房指导价满月,分裂中的西安楼市,还能涨多久?-3.jpg



真是独一无二的西安。


对比六月份的数据:6月新房环比上涨1.0% ,同比上涨8.2%;,二手房环比上涨0.9% ,同比上涨7.8%。


只能说,市场略有降温。


新房市场,买房难依旧是西安楼市主旋律。


7月,西安城六区、长安区、临潼区、西咸沣东新城,共计26个进行意向登记,推出房源量共计8396套,供应量达到新高。


22盘摇号,其中,1个“万人摇”、15个“千人摇”。供需不足,“房荒”难破。


变化也是有的。


环顾7月,西安楼市最大的动静,是二手房参考价的出台。7月9日,102个小区二手房参考价格发布,高新、曲江、浐灞等热点区域部分楼盘价格“打骨折”力度,让不少业主直跳脚。


受此影响,二手房7月成交量43万方,同比降24%,环比降22%;成交均价15717元/平方米,同比涨9%,环比降2%。



二手房指导价满月,分裂中的西安楼市,还能涨多久?-4.jpg



二手房市场整体热度下降,成交量下滑明显,价格小幅下跌。


西安市场的分化,已是日趋明显。


一边是二手房市场因限价导致的犹疑与观望,一边是新房市场依旧高烧不退,屡摇而难中。


分裂之下,西安楼市还能连涨多久?


NO.4



相比传统调控手法,二手房限价、限贷、学区房与名校切割等新的政策工具,更具威力,且有流行趋势。不论一线还是二、三线城市,被住建部点名的,房价大涨不止的,只要涨的凶,统统跟进。


尤其是对二手房价格的管控。自今年以来,全国超过20城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和新规。更有深圳、成都、东莞、杭州等城市,出台发布二手房限价政策。


威力得到了验证。


7月70城数据中,大部分城市二手房价格涨幅明显放缓。只有海口与长沙,二手房价格上涨超过1%。


连涨64月的西安,同样站在一个无形的平衡点上。继续上涨,还是企稳,有奖竞猜。


可以肯定的是,政策的松紧,看楼市。如果上涨压力趋缓,新锤会延缓。如果上涨压力继续加大,就是该来的时候了。
在此背景下,第二批二手房指导价还来不来,什么时候来?问题的答案,就是决定市场走向的临门一脚。


需要注意的是,楼市稍有趋稳迹象,就有诸多声音跳出来喊叫:房价要跌,楼市要崩。


用一个粉丝的话:看了一套房,半年涨了4000元/㎡。崩不崩不知道,只知道不下手就是亏大本。


卖破小换次新的他,终于咬牙完成置业升级。在别人还犹犹疑疑时,他实现了换房的小目标:一家四口住舒服点儿。


所以,摆正心态,别被胡言乱语带偏了节奏


不管刚需还是改善,本着自用目的置业,都该算刚性置业需求。擦亮眼睛,避开市场口碑极差的项目、开发商,那些高性价比的楼盘仍值得去争取一把。




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