古都西安网

查看: 100|回复: 0

住建部叫停大拆大建,西安城改“我太难了”

[复制链接]

3

主题

3

帖子

19

积分

新手上路

Rank: 1

积分
19
发表于 2021-8-22 15:45:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
住建部叫停大拆大建,西安城改“我太难了”-1.jpg



8月10日,住房和城乡建设部在官网发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》公开征求意见的通知。


随着“十四五”规划纲要明确提出实施城市更新行动,越来越多的城市将实施城市更新行动写进自身城市层面的“十四五”规划纲要中,并在近年来积极推进老旧小区、棚户区、城中村等改造进程。


拆迁是城市更新项目的关键点,但近年来,有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本,产生新的城市问题。因此近年来住建部曾屡次强调,要摒弃急功近利和大拆大建,不能一拆了之。


本次住建部更是将城市更新中存在的问题落在文件之上,目前虽是征求意见阶段,但对城市更新中的存量项目评估,各城市未来拆迁、搬迁等行动都影响甚远,尤其是像西安这样城中村多、老旧厂区多的城市。


住建部政策解读



住建部叫停大拆大建,西安城改“我太难了”-2.jpg



通知内容主要为如下三个方面:严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建、严格控制大规模搬迁。三个严格体现了住建部的决心,但《意见稿》的本意是划定底线,并非按下“暂停键”。


严格控制大规模拆除,保障新市民住房权益


拆除方面,除违法建筑和被鉴定为危房的以外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。


增建方面,《意见稿》表示除增建必要的公共服务设施外,不大规模新增建设规模,不突破老城区原有密度强度,不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度,原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。


搬迁方面,《意见稿》希望能不大规模、强制性搬迁居民,鼓励以就地安置为主,更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。


虽然样貌不够光鲜,甚至有些破旧,但是,城中村、老破小等区域在城镇化过程中,为城市提供了大量适合低收入者的租住空间,展现了城市的温度。


而三个严格的目的之一,也是希望确保房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难。


坚持应留尽留,全力保持城市记忆


每个城市发展的过程中,都会留下属于自己的独特记忆。


《意见稿》从保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌等三个方面,提出在城市更新的过程中,多用“绣花功夫”,而不是一拆了事,保留下城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。


坚持适度量力,稳妥推进改造提升


不少城市为形象工程,面子工程,以及大量进行土地招拍挂,对大拆大建,大规模推进城市更新,极有执念,且行动迅速,却对造成的负面影响缺少考量,甚至不管不顾,造成了诸多后续问题。


为此《意见稿》从加强统筹谋划、探索可持续更新模式、加快补足功能短板、提高城市安全韧性等四个方面,要求各城市在城市更新上:


不忽视地方实际和居民意愿,头痛医头、脚痛医脚,进行运动式、盲目实施城市更新。


不沿用过度房地产化的开发建设方式,片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。


不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫,不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程。


不重地上轻地下,不过度景观化、亮化,增加城市安全风险。


而是要,科学编制城市规划,以补短板、惠民生为更新重点,为城市做长久的考虑,实现城市更新是为居民服务的最终目的。


顶住压力,摒弃房地产化,顺民心,合民意



住建部叫停大拆大建,西安城改“我太难了”-3.jpg



对于此项通知的出台,西安朝华科学管理研究院院长、资深经济体制改革委员会委员单元庄指出:它不仅仅只是指导城市更新,城市风貌变化方面的通知,而是说明了国家开始从根子上着手整治房地产乱象。


过去的城市改造,无论城中村拆迁,重建,还是危房改造,名义上是改造,实际还是走房地产卖地,卖房这条路,现在国家出台的政策基本堵住了这个口。


众所周知,房地产连接上下游数百个产业,而且属于重资产行业,所以,房地产稍有状况,经济就会进入调整周期。房地产弱化,某种程度上就意味着经济已经出现问题。


另外一面,房地产也牵连着切切实实的民生。发展房地产就是为了满足人民群众“住有所居,安居乐业”的基本需求。房地产的重要性可想而知。


只是,理想丰满,现实却走向了另外一面。在房地产不断发展的过程中,随着经济日渐繁荣,民众手中的钱越来越多,房地产又可以带动相关产业发展,创造大量就业,所以,财政、货币政策开始双管齐下,不断刺激,江浙一带炒房团也介入捞金,从而带动房价大幅上涨,给民众带来沉重的经济负担,也在很大程度上阻碍了经济发展。


国家层面渐渐意识到此种状况的不可持续,更考虑到民众对健康,稳健的房价的期盼,开始着手处理房价上涨问题。从起初的限购,限价,限贷,到更加深入地禁止大拆大建,政策越来越实际,越来越切中实质。


但是,从房地产这里入手,却并不是件容易的事。房地产老板盖的房子,9成以上是银行的款项。银行的款项来自老百姓辛辛苦苦赚来的钱,许多人甚至是集三代之力买房。开发商通过卖房获取利润,政府作中介,从挂牌出让土地中获取收入,从房屋销售中获取税收,将之用于民生。银行用房贷获取利息。


此三者,在经济发展中,均不可或缺。轻易碰触,损失得很有可能是民众的切身利益,甚至会对金融体系造成冲击。


但是,民生多艰,民众的期盼和诉求,又如何能听之任之,不予理会?所以,即便冒着如此风险,承担这样的代价,高层依然出台政策帮助老百姓平抑房价,为中低收入群体,尤其是新市民留下足够回旋的生存空间。


不仅如此,通知还要求,在不大拆大建搞房地产,使民众买房越来越贵的同时,还要让民众住得舒适,住得有美感,所以要保持老城风貌,要绿色,内涵式发展,拳拳之心,殷切之意,令人动容。


但是,实际操作起来,也许要触碰多方利益,各方是否能始终如一,克制追利冲动,一心为民,仍需时间给我们答案。


西安城市更新日趋人性化,但少了些方向



住建部叫停大拆大建,西安城改“我太难了”-4.jpg

这是每一座城改城市都将面临的棘手问题,也是西安城改必须要啃的硬骨头。西安城改面临的压力和阻力可想而知。


值得欣慰的是,西安城改向何处去,官方也做了诸多摸索,情况大抵与去房地产化的要求相合。


2018年12月13日,西安市出台了《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案(2018-2020)》,文件要求,到2020年底前,完成位于绕城高速以内且在城市建设用地规划范围内的114个城中村和位于绕城高速以内但不在城市建设用地规划范围内的64个村庄的清零工作,改善群众居住环境,提升城市整体形象。


2019年11月20日,西安市以承办全运会为契机,实施“三改一通一落地”,主要任务目标包括:2021年4月前,打通58条断头路;2021年5月底前,完成主城区道路以及城中村、老旧小区通信架空线落地。


2021年6月前,完成绕城高速以内80%以上的老旧小区改造,完成全运会重点区域和城市主要节点上42个城中村和棚户区改造提升,完成城六区、长安区和各开发区范围内,599条背街小巷改造。
从大拆大建,到天线落地,再到背街小巷提升,城建越发科学化、人性化。
“十四五”期间,西安市将系统推进城市有机更新,提升城市品质,让城市更美好。
以老城复兴为目标逐步开展历史城区(明城墙内)的有机微更新,重点改善基础设施和人居环境品质,城区各区实施2-5个集中连片城市更新项目。
进一步提升老旧小区改造品质,合理确定城中村、棚户区的改造方式和强度,有序开展老旧工业区的保护利用与改造,有计划地开展城市灰空间、低效空间的改造利用。
加大轨道交通站点周边的城市更新力度和土地利用集约度,以轨道交通引领重点区域的城市更新。
在拆迁安置方面,西安市在城中村改造中坚持的是“四最”工作标准,即最好的位置、最好的设计、最好的质量、最好的配套。
同时,做好历史文化名城保护。持续做好大遗址保护和活化利用工作,创造性保护、创新性发展。加大历史城区的城市风貌保护力度,着重做好历史文化街区的保护和有机微更新。
如北院门、三学街、七贤庄等三个历史文化街区。推动历史文化资源展示利用,逐步推进街坊博物馆和汉唐古韵城市新景观建设。
编制“十四五”期间西安市老旧小区改造工作总计划,陆续推进改造工作。统筹老城、新区发展,延续城市历史文脉,重塑西安作为华夏文明摇篮、中华精神标志的世界古都典范。
在科学化、人文化的基础上更加注重品质化、人文化。
但是,各种改变,依然只是风貌提升上的变化,那么,后改造时代,城建又会去向哪里?没有答案。至少眼下缺少相应的政策,措施。


产城融合,城市更新需要植入一体化理念



住建部叫停大拆大建,西安城改“我太难了”-5.jpg



对此,陕西人居创新科技研究院院长李秋月提出了自己的看法。她告诉笔者,西安城改由最初的大拆大建,变为老旧小区更新,再到城市有机更新,其中甚至提到对历史文化的保护,展示了越来越科学的城市改造理念,也走在正确的道路上。但是,她认为,在此基础上,还可以更进一步。


李秋月对笔者说:眼下的城市更新还只限于改善城市风貌,实际上,城市更新,内涵十分丰富。一座城市的更新,避免大拆大建,只是初步。


真正的城市改造和更新,应通盘考虑,着眼长远。通过提升城市风貌,实现对城市的保护利用,内涵发展,整体提升。即便只是改造城市风貌,也绝非头痛医头脚痛医脚,而是牵涉方方面面,所以,务必从理念方面进行全面更新。


这里最重要的就是不能搞运动化,不能是房地产思维,而要关注顶层设计。将原本“纵向“的专业线拉成“横向”,通过将策划、金融、产业、运营、建设统筹融入城市规划中,将项目大运营思路植入整体顶层设计。


同时,鼓励创新。让更多社会资源介入,通过模式创新、金融创新、产业创新、人居创新,真正实现城市格局升级。


对于民众关心的城中村改造问题,也要用一体化思维,采用全新方式进行作业。用新的金融模式、操盘模式,进行片区改造,同时进行配套功能提升。总之,城市更新目的是为了实现人民的美好生活,变以前的“拆改留”为“留改拆”。


但是,在精细化与粗放之间,长远利益和短期利益之间,遏制这样的冲动需要相当的定力和制度规范。所以,城市更新主要还是政府与国央企的平台为主。


同时,也要给参与城市更新的企业及平台支持,即:对开放体制约束,对能够在城改前期躬身入局,具备长期主义精神的企业一律进行扶持,体现多元共建的理念,让其为城市做出更多的贡献。
不仅如此,在城市改造中,还要融入文化。西安作为有着悠久历史的城市,尤其以13朝古都闻名于世,所以,城市更新应该定位为“以文化基因为导引的城市有机更新”。而文化不单指历史文化,也有人居文化、建筑文化等,这会让城市更有生命力,有内涵,赋予城市更多价值。
如此做,主要是通过多方面协同,合作,使城市更新从一开始就科学,富有前瞻性,避免后期再次进行重新设计,开发,导致浪费资源,延缓速度。






结语



住建部叫停大拆大建,西安城改“我太难了”-6.jpg



住建部本次《意见稿》中“拆除面积最多20%”“拆建比不宜大于2”意味着旧改告别了狂飙突进的大拆大建,走向润物无声的城市更新。


但对发展较快的大城市来说,在补足老城区城建缺陷的建设上,拆迁是关键点,区别是未来在拆迁时政府要考虑的更多,更人性化。危房改造与之类似。


西安数量繁多的城中村更是城市更新的重点区域之一,《意见稿》确实为未来城中村拆迁改造提高了门槛,但这并不意味西安就将按下拆迁的“暂停键”,只是,速度会下降许多。


在西安近年来推进的42个城中村和棚户区改造提升工作,拆迁占据大比例,但仍旧有不少村子是在进行整治提升。同时大规模推进的老旧小区改造,也是城市更新的重要组成部分。


城中村,老旧小区拆不拆,如何拆,拆了之后怎样建,更加考验相关各方的眼光,格局和实际行动的能力。据了解,西安今年将出台城市更新的具体政策,届时,在参考《意见稿》之后的全新政策,会如何划定城市更新的界限,将决定着未来西安拆迁改造的力度大小,也为全面城市升级提供相应机会。



住建部叫停大拆大建,西安城改“我太难了”-7.jpg


来源:时代人物杂志社
声明:本文已注明转载出处,如有侵权请联系我们删除!
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

QQ|Archiver|手机版|小黑屋|古都西安网 ( 陕ICP备18012436号-5 )|Sitemap|网站地图

GMT+8, 2021-9-19 15:52 , Processed in 0.131828 second(s), 23 queries .

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表