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2.5万+/㎡置业西安!两大王牌板块对决,谁是“中流砥柱”?

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发表于 2021-11-16 13:46:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
城市区域板块不仅是房地产研究中的基础概念,更是购房者置业投资的重要参考。


在西安楼市,高新区一直是“香饽饽”,随着一批“万元地”相继推货,区域从产品到房价都做了一次革新!


而丝路软件城软件新城板块及丝路科学城中央创新区板块,在推货量上,贡献突出,也有网友时常问到房博士:高新置业,这两个板块究竟选谁?


今天,我们上干货,一起来看下谁才占“C位”?


01
板块规划


我们总说买房要看规划,那么,第一步就先来看下这两大区域的规划:


1、丝路软件城


根据高新区最新规划,“丝路软件城”于今年8月份正式亮相,由软件新城和鱼化寨板块合并而成,占地面积约24.42平方公里,规划人口45.5万。


而软件新城板块规划总占地面积约14平方公里,总规划建筑面积2400多万平方米,其东南接壤高新、北连沣东新城,西安向西的枢纽,是高新红利外溢带动西咸一体化的必经之路。





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图源:软件新城官网



可以说,丝路软件城在在软件新城基础之上,做了不少提升。


11月3日,西安高新区召开丝路软件城产业规划招商推介会,当日,备受关注的丝路软件城规划正式亮相,未来,丝路软件城将全力构建“2+5+N”产业发展格局,聚集超过50万名程序员,打造万亿级智慧产业高地和幸福生活家园。


根据规划,丝路软件城将总体呈现出“一城三核四轴”的空间格局。



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在教育资源方面,丝路软件城区域现已建成18所中小学,全部采用“名校+”管理模式,未来还将新建20所学校;


在医疗文化方面,规划有4所综合医院、2所专科医院、8所社区医院;


公园绿地方面,丝路软件城将建设1个生态公园、13个综合公园、40个口袋公园,打造绿地充沛、环境宜人的公园体系,真正实现“三分钟见绿、五分钟进园”;


出行方面,丝路软件城区域将通过增加绕城高速出入口、西三环立体缝合等方式,持续开展道路优化提升,实现对外快捷,对内畅达……


“1年全面开,3年出形象,5年精治理”,从规划可以看出,丝路软件城作为一个中西部地区高端产业的聚集之地,接下来的发展将继续是高质量的。


2、丝路科学城


今年6月份,丝路科学城正式亮相,丝路科学城总规划面积约220平方公里,中央创新区、生态文创区和硬科技产业区三个片区组成将成为未来三十年引领高新区迈向新征程的主阵地。



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图源:西安发布



三大片区将依托生态廊道和现有产业基础,承载高新区“5561”现代产业体系,布局科创金融、国际社区、生态文创、科学中心、光电子产业、科教创新、生物医药绿色装备、汽车产业、新能源新材料和智能制造等十个产业组团。


预计到“十四五”末,丝路科学城将聚集50万人口,承载1万亿经济规模;到2035年,聚集人口150万,经济规模突破3万亿元,带动西安高新区经济总规模达到5万亿元,成为西安市经济发展的主引擎。


其中总规划约15.4平方公里的中央创新区是重中之重,是高新重点打造的板块,发展重心是金融、总部经济等产业,高新管委会也规划迁到这一区域。


中央创新区的核心先导区是规划面积2平方公里的「西安丝路国际金融核心区」,规划了继锦业路之后又一个超高层地标建筑群——未来之瞳。



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高新未来之瞳规划效果图(来源:西安高新,城市客厅官网)



未来之瞳集科创、研发、办公、星级酒店等功能于一体,包括两栋近500米的超高层以及数十栋200-300米的超高层以及约450亩湿地公园,配套大剧院、音乐厅、美术馆、空中景观步道,将打造西安最美天际线,未来之瞳已于2020年6月正式开工。


规划可见,丝路科学城的发展,是全方位的,但需要时间慢慢兑现。


02
板块现状


规划之上,买房第二步我们总会关注:目前兑现力度!


1、丝路软件成


丝路软件城绝对可以算得上西安第一个施行“先产业配套-后地产”的区域。


产业方面,根据统计,西安软件从业人员达22万,而软件新城的人数就达20万,目前区域内已汇集华为、新浪、阿里巴巴、三星、施耐德、汇丰、大疆创新、海康威视、中国电科太极、浪潮、苏宁、中软国际等30余家世界五百强企业;



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图源:软件新城官网用图



产业之外,丝路软件城的城市配套也在有序推进中,儿童医院、交通医院等医疗机构相继落地,高新二十小、十四初等公办学校已投入使用,高新云巴预计明年通车,省图书馆、高新国际会议中心二期已见雏形,一大批公园、商业街正在启动规划建设……丝路软件城让我们看到了更多兑现的配套。


2、丝路科学城


从发展成熟度来说,丝路科学城要稍显逊色一些,目前区域内是全面建设阶段。


区域目前落地了秦创原集成电路加速器(西安电子谷)、西安科创基金园(丝路前海园)、地铁6号线、西安国际医学中心、高新第三十一小学、高新二十三小、高新第十一初级中学、高新第五初级中学等城市配套,更多的是在建项目。



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高新第三十一小实景图



塔吊林立、机器轰鸣,区域内到处都是运输建材的车辆,6月15日,西安高新区丝路科学城建设誓师大会暨二季度重点项目集中开工,共开工重点项目51个,总投资约1165亿元,年计划投资约372亿元……


路网建设方面,丝路科学城中央创新区板块目前累计完成道路建设 53 公里,自2020年开工以来,已建成通车道路约16公里,在建道路约12公里。


未来之瞳·瞳系列建筑(大剧院)项目正按计划推进,预计2022年底第一场音乐会有望与观众见面;



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未来之瞳·瞳系列建筑项目工地外实景图



2022年10月,永安渠商业街也将正式对外招商。届时,西安首个文商旅多元融合的滨水商业中心将耀目登场。



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永安渠商业街效果图 来源:@西安高新



各类安置房、人才房等产业配套项目也正在建设中……


从区域配套现状来看,丝路软件城发展更成熟一些,可以说至少要比丝路软件城提前5年,但,全面开建的丝路软件城,后期潜力不容小觑。


03
板块楼市


最后,我们聚焦楼市,对于买房人,选哪里才最明智?


目前及接下来一段时间,丝路科学城新房供应主要集中于中央创新区板块,而丝路软件城则集中在软件新城板块。


房博士很长一段时间内都将软件新城视为高新的“富人区”,主要原因就是房价及产品。


产品方面,陆续面市的项目主要以高端大平层为主,房价方面,大部分项目在2.5万+/㎡,隆基泰和云玺领峯均价25678元/㎡、高新·天谷雅舍均价27479元/㎡、中国铁建西派国樾价格待定,但10729元/㎡的楼面价+高端产品设计,价格也不会低,区域内“价格洼地”——天地源云水天境,最近一次开盘均价均价20745元/㎡,194套房源3455组家庭登记……


反观中央创新区板块,房企的推货频繁,但紫薇华发CID中央首府、中海寰宇天下这种“低价盘”之后,众项目去化一般。


同样,产品也是以中高端改善大平层为主,价格方面,招商华宇·臻境、新希望锦麟天玺,中天新希望·未来印、碧桂园高新云墅、阳光城檀境等盘均突破2.5万元/㎡,一方面,产品上均从高标准出发,从装标到户型设计普遍比较考究;另一方面,陆续推出的这些项目,也均是万元地,最高楼面价甚至达到1.5万+/㎡,房价拔高也在是必然的。


再从最近西安落幕的第二批集中供地来看,中央创新区的5宗地毛坯限价全部达到2.6W+元/㎡,对比之下,当下在售项目的性价比还是不错的。


那么,对于购房者,该怎么选?


首先,从房价可以看出来,房企拿地价格直接作用于房价,而就现在项目来看,软件新城板块,房企拿地的价格相对是低一些,户型产品差别不大的情况下,能低价入手当然更好,况且,入手价格低,后期在二手房市场,溢价空间也会更大一些。


再次,从目前两大板块发展来说,软件新城成熟很多,优势更突出一些,因为距离高新一期、二期更近,起步又早,很多配套都已经落地,而高新中央创新区在全面建设阶段,配套兑现还得起码3-5年时间,但后期潜力是看好的。


对于买房人,建议优先选择软件新城板块,如果上车高新中央创新区,当下的时机是最好的,后期上市项目价格明显会拔高。

来源:西安房博士
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