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终于,西安楼市迎来了“买方市场”

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发表于 2021-11-16 15:36:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
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“金九银十”是传统的营销旺季,不止是房地产,各大商业领域都指望在四季度伊始冲击销量,否则11月、12月就会更艰难!


在刚刚过去的10月,西安楼市公示了第二批二手房指导价,调控仍在加码,二手市场一片惨淡,而新房登记、核验、开盘等数据也并不景气,渠道与优惠在市场中共行……


壹丨供应量缩水 热度未见好转




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10月,西安商品住宅供应、销量急转直下,分别为60.5万方、54.28万方,跟三季度相比,肉眼可见的缩水,也许有全运会影响市场供应、销售的节奏,但更多是市场真的转凉!


按往常的节奏,供应量降低,只要需求还在,市场热度应当有所回升。可10月,西安商品住宅供应同、环比暴跌20%、50%,但销量依旧低于供应量,说明市场并未因供应缺失而回暖,尽管统计数据来自网签,有所滞后,可西安楼市连续五个月的供应大于销量,足以说明趋势!


只要供应持续大于销量,西安新房市场的供需关系会进一步扭转,市场还会接着下行!


其实从登记平台、开盘数据中也能看到市场的下行。6月,近15组家庭去抢一套房;7月,9组家庭去抢一套房,8月、9组,10月不到6组家庭去抢一套房,跟前两月相比,热度已经腰斩。



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到了10月,西安(含沣东)共上线20个楼盘,推出房源4376套,但登记人数只有16739组,待最终的核验人数公布,人房比恐不足4:1,热度跌至年内新低。


20个楼盘中,只有天地源云水天境、中南春风南岸、雅居乐宏府翰林山,以及中冶奥体云璟为“千人摇”楼盘,热点个案的数量也在锐减。登记数据不抢眼,开盘数据自然受挫。



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10月,监测到大西安只有16个项目开盘,3667套房源,开盘当天售出2393套,整体去化率65%,与8月、9月持平,相较上半年常见的90%以上的去化率,热度有了明显降低,平销已成常态。


在热点个案中,御锦城、天琴湾、添好大厦、中南春风南岸、万科四季花城、碧桂园高新云墅(小高)这六盘去化率在90%以上,其余楼盘平销期都压了不少货,市场中可看可选的楼盘继续增多!


绿地国港新里城、中海云锦、新希望锦麟天玺、国樾府等盘货量充足,待性价比较高的老盘接连退出市场后,可以预见市场整体的去化率还要走低。


10月的西安楼市已经证明频繁升级的调控、二手房指导价等,影响已经在市场中体现,致使楼市下行,除了性价比极高的限价盘,整体市场已进入“买房市场”。


贰丨五盘上新 市场出现新变化



西安自2017年9月起,便有了“价格公示”的传统,尽管在物价局、发改委、住建局、各区审批之间横跳,但能坚持四年之久,在房价透明上,西安无疑是全国做得较为杰出的城市。


经历了短暂各区公示的换档期,目前由市住建局统筹公示。今日一早,一齐公示雁塔区5个项目,算是为十一月和后全运时代,开了个好头。



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金色港湾、世家星城位于三环内的电子城板块。世家星城曾是电子城有名的烂尾盘,这两年陆续启动,本次推售精装小高层242套,面积不大约43-90㎡,均价不到16000元/㎡,其品牌、物业、产品设计都不出彩,还占用购房名额,如果不是预算吃紧,如果不是纯纯刚需,并不推荐。



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如果还想在电子城置业,由本土房企开发的金色港湾不妨留意。尽管项目只有一栋楼,但受限于电子城板块开发告罄,居住用地稀缺,项目规划有高层、小高产品,高层面积段43-121㎡、小高89-143㎡,低首付置业或地缘改善居室空间的,都可留意,16331元/㎡的均价也较为友好,首付20万起便可置业。后期八号线通车后,其距离在建中的电子正街站不过300-400米。


华安紫竹苑这次均价11097元/㎡,跟两三年前的新房价格基本一样,但据了解,这次公示的4#楼,是早期的职工团购房,本次公示仅有36套现房房源对外销售,面积102-140㎡,追求便利生活的刚需群体可以关注。


朗诗乐府算是朗诗在西安主城区内体量较大的楼盘了,但这次推出的一期仅占地约20亩,地块内规划两栋高层、一栋洋房、一栋公寓,业态很齐全但也很混乱,其二期推售节点不明,追求更好居住品质的,可以等等奥园和悦府、金地新地块的加推,当然朗诗价格最低。



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南二环的备战中,宣发多时的赛格中京坊取价待推,首开仅一栋楼,面积段158-200㎡,毛坯均价21599元/㎡,仅180套房源,该项目周边配套成熟,五号线雁翔路北口、铁一中分校、交大附中附小等等已成型。


项目规划4栋住宅、3栋公寓,去看过该盘的,不少对其7.67的容积率怀有芥蒂。那就可以等等金泰唐618、恒志云都,赛格出来了,其他也就快了,有对比也就更清楚自己需要哪个。


经历了价格公示主体与形式的多次换锚,结合近期推售节奏来看,市场已经一些新变化。


扎堆公示、扎堆登记,成为主流。


再次由住建局统筹后,价格公示仍以行政区为公示主体,今天就一齐推出了雁塔区五个楼盘,这样的好处在于,取价楼盘登记开盘的节点重合,既难有火爆个案出炉,也会分摊整个区域的置业需求。


周末集中登记的港务区也是如此,需求一分流,各盘的热度都下来了,购房者好上车,主管部门也好交差。


今天刚好有购房者问我限价力度的事儿,因为在上一批价格公示中,中冶奥体云璟三栋小高层取价,均价分别为15303元/㎡、15616元/㎡、16008元/㎡,对比首开楼栋有了1000-1500元/㎡的涨幅。



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但这并非限价放松,其实算是一场“乌龙”,中冶奥体云璟早在三个月前便已公示,其整盘均价约15049元/㎡,只不过首开楼栋是高层产品,均价14411元/㎡,当时4#、8#、12#这三栋小高,并未取得一房一价表,但整盘公示时,这三栋楼已经有了备案价格。


转由住建局统筹公示后,又将这三栋楼公示了一遍,均价和上次并无差异,并附上了明确的一房一价表。这也就是说只要开发商工程没问题,就算之前整盘备过价格,但分批推售依然会按照“低开高走”的顺序,一是有助于销售,二是确实有产品差异。


从力度来看,限价依旧严格。华安紫竹苑卖两三年前的价格,赛格中京坊低于预期价格,金泰唐618、西派国樾等盘,仍在与新房限价周旋......


叁丨四季度免不了价格战



市场下行、平销楼盘增多、年度任务冲刺等,都是倒逼开发商加大营销力度的原因。


二手房方面,经过两轮指导价的发酵,朋友圈里刷到了不少“降价抛售”的二手房,今早看到了一套海亮新英里的两室房源,只比指导价高了不到20万,两周之内接连降价;北郊还有房东急用钱,直接按指导价卖的房子。


适当降价不是丢人的事儿,是符合市场下行规律的,嗅觉敏锐的房企,已经开始行动了。集团区域性质的多盘联动促销、针对大面积高总价房源的全民转介、远郊楼盘首付分期、主城难销楼盘打折让利等,已经不是新鲜事儿了,在2021年的最后两个月,我们还会更加频繁的看到类似的促销动作。


2021年这最后两个月,无论新房还是二手房,其实是有置业窗口的,相比上半年一房难求的火热,如今的置业环境好转了不少,不仅有房可选,甚至还可以去谈优惠。


出于自住需求的刚需,何种周期都建议尽早上车,只是要花时间学习提升自己,多研究楼盘的安全性;改善群体在理想的区域,找适合自己的房子,没必要太执着于抄底,选对了区域、选对了楼盘,房产长期依然具备保值增值属性!

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来源:地产S姐
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