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《西安买房实操宝典》:「七」买房时遇到房子被查封怎么办?

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发表于 2021-11-17 18:31:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
在二手房交易过程中,经常会遇到买方交了定金、网签、甚至刷了首付之后,在过户前房子被法院查封的情况,那么普通人在碰到这种情况时,应该如何维护自身的合法权益?如何保障首付款的安全?如何保证交易的顺利进行?
在长期从业过程中,我碰到过很多类似于这种复杂的案例,卖家房子被法院查封不能继续完成交易的理由有很多,但从大方面来讲不外乎以下四种:
一、夫妻离婚打官司,要求分割共同财产,房子被保全。
二、卖家因为债务关系,房子被法院查封。
三、代持人被起诉,表示这套房子其实是替人代持的,补个代持协议。
四、房子长租几十年,起诉买卖不破租赁。
真的遇到这样的房子,买方应该怎么办呢?
假如没正常走资金监管损失就会比较大,哪怕首付款在资金监管账户里,但如果定金付的多,遇到老赖了定金拿回来都很难。
风险其实根本无法完全规避,大家想想,如果是我要坑你们,你们谁能防得住?学再多法律也没用。
下面给大家详细分析一下我碰到这种案例时,卖方是如何违法操作的,而我是如何破解的。
1、故意骗大额定金。
卖家因为资金压力太大,靠定金作融资,等钱一到位马上让自己亲戚做一个虚假诉讼,把房子给查封了,交易无法继续,一般这种情况一套房子会收很多人的定金。
2、债务问题。
卖家是生意人,都是三角债,你有房有车有厂的时候都没来起诉,一旦发现你卖房子了就马上起诉,把房子给保全了。
其实无论是卖家下套还是债权人挤兑,对买家来说都一样,真遇到这种情况应该如何处理?
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》:第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。
也就是说,只要购房者同时符合以下三个条件:
(1)、已经支付全部价款。
(2)、已实际占有。
(3)、没有过错。
那么即使碰到所购房产被查封,只要你向法院提出异议,并作出说明,法院就会将房屋解封。
但这种情况很少,大部分情况是没过户时就被查封了,这时交了定金的买家应该怎么办呢?
一、买家可以选择解除合同起诉卖方违约。
合同解除返还定金,同时还要赔偿房价百分之二十的违约金,当然这么大一笔钱是不是能要到就看运气了。
前面我说了,这种业主可能会同时收几十个客户的大额定金,因为其它债权人也起诉了,到时候大家如何分配、卖家一套房子会不会被拍卖等,都是未知数。
二、起诉继续履行,但继续履行是有条件的,就是买家帮房东把房子上的司法查封的欠债还掉,当然,这也是有风险的一种操作。#买房#

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来源:专注西安楼市16年
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