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10天新增挂牌390套,二手房“量增价跌”,机会在哪?

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发表于 2021-11-17 18:58:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
昨日(11月15日),新出炉的70城房价数据,令人吃惊,但也是在意料之内。


新房环比下跌52个,二手房环比下跌为64个,均较9月有明显增多。西安二手房价格涨幅也迎来年内首次下跌。


目前,西安二手房的机会在哪?



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当前,市场也出现2个新现象:1、全国有21城发布了“限跌令”。2、多地“工抵房”井喷。


根据第一财经记者不完全统计,全国有21城发布了“限跌令”。其中包括沈阳、岳阳、昆明、唐山等,除了沈阳、昆明等个别城市外,绝大多数都是三四五线城市。


而所谓工抵房,即开发商用来抵扣工程款项的房子。


相比“限跌令”的城市范围,而“工抵房”多出现在,广州、厦门、成都、南京等一二线城市。


如广州的“工抵房”楼盘有十余个,价格优惠从数十万到上百万不等。成都某盘30套工抵房,优惠后相当于82折……


“限跌令、工抵房”的背后,是房企为了快速回款的无奈之举。


近几个月来,全国楼市降温明显,同时国内对房企的资金监管愈发严格,大量资金压在项目监管账户里,融资又非常艰难。


房企现金流压力大,工程款支付进度慢,甚至有些工程款不能如期支付,因此出现停工的现象,近几个月来,房企暴雷停工现象涉及国内多个城市,影响比较大。


因此,为了销售回款,房企们采用降价来拉动去化。另一方面,也会将一些房子作为工程款支付抵押给建设方。


为了稳定市场情绪,“限跌令”出台,随后加入的城市也逐渐增多,要求各楼盘促销售价不得超过备案价一定幅度。限跌令下房价维稳,但也导致房企无法通过打折促销方式快速回笼资金。


金融调控影响,房企开发投资疲软。


今年前10个月,房屋新开工面积同比下降7.7%;房屋施工面积增速亦从3月的11.2%下滑至10月的7.1%。土地成交方面,前10个月,房企土地购置面积同比下降11.0%,土地成交价款仅增长0.2%。


可以看到,受到前期房地产金融调控影响持续发酵,房企扩大开发投资需求疲软。



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上半年的市场有多火,下半年就有多难。


西安新房市场目前面临的现状:1、纯改善去化减慢;2、外围区域销售不佳。


8月以后,二手房参考价格机制以及房贷收紧等相关因素作用,市场降温迅速。新房市场和二手房市场互相作用,市场持续低迷。


市场下行,最先降温的就是城市的外围区域。近期以来,西咸新区的楼盘不论是登记、还是去化率都较以前出现新低。


二手房对新房市场的影响:“卖旧换新”的置换型置业受影响比较大,继而会影响新房市场,一些改善产品的去化。如主城一些均价在2.5万/㎡左右的高端改善盘,去化周期拉长。


反应在数据上,西安二手房迎来首次下跌。


近10天,西安二手房挂牌量新增390余套。


11月7日,我们从贝壳平台查询数据显示,西安二手房挂牌量为96996套;今日(11月16日),平台显示二手房挂牌量为97396套。


大约10天时间,二手房挂牌新增390余套,连续2批的二手房指导价,让心存幻想的房东们希望幻灭,尤其是计划置换房产的改善一族,还是妥协了。



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二手房成交向指导价靠拢。


在西安二手房TOP10榜单中,成交均价区间在1.32-2.34万/㎡,有6盘是有指导价的小区。


其中,4盘的实际成交均价是高于指导价,1盘基本持平,还有1盘是低于指导价。


低于指导价的是浐灞的东方罗马花园,价差约1661元/㎡,成交了30套,居于榜首。



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▲ 截止11月5日西安部分小区价格 来源贝壳找房




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另一方面,楼市打新热降温,新房成交趋理性。


如今的新房市场,万人摇消失,千人摇锐减,仅个别楼盘保持热度,市场明显偏向刚需置业,高端改善疲软。


随着越来越多的二手房房东以参考价格卖房,在新房市场没有机会的买家将回流至二手房市场。


临近年底,房企面临回款压力和业绩冲刺,集中推货是大势所趋,至于会不会出现大范围的“降价促销”,还是值得关注的。


因而,近期在二手房市场对于买家来说,将迎来新的机会,可以在价格指导下选择合适自己的房子。


在新房市场上,可以关注“工抵房”、打折促销带来的有限机会,毕竟这些房子品质和“正价”差不多,但价格将是优势。





来源:西安楼市1
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