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算一笔账!你现在买的房子,5年后涨多少才不亏?

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发表于 2021-11-17 19:38:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
整天忙于看房、选房,纠结两个情况相近的楼盘哪个性价比更高,更值得入手,但,你有没有想过,你今天买的房子,5年之后房价涨多少才不亏?


今天我们就来算一算。


01
房子限售5年才能“流通”


我们之所以把5年作为时间依据,根本原因在于西安的住宅限售时间目前是5年。


今年的3.30政策,西安明确规定:“住房限购区域内,商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。”


也就是说,5年内房子必须自持,不具有流通性。


5年,对于一个对资产有配置计划的买房人来说是个不小的考验。因为5年时间,楼市的风向可以大变,楼盘也在不断的更新换代过程中,市场需求一定发生着或多或少的改变。


因此,买什么样的房子才能最大限度的“保值”,这是一个需要认真思考的问题。


当然,多数刚需买房只为自住,并没有过多的想法。但房子作为个人资产中的最主要部分,明白其在5年后可上市情况下的“行情”,总是有益无害。


接下来,房博士就给大家算算这笔账。


02
200万的房子
5年后要涨到261万


以2万/㎡、100㎡的房子为例,那么总房款就是200万。


来看成本:


1、契税:是房子总价的1.5%,也就是200万的1.5%,3万。


2、维修基金:按110元/㎡计算的话,那么100㎡就是1.1万。


3、物业费:现在很多楼盘的物业费都在2.5元/㎡左右,这样算下来,5年的物业费即为2.5X100㎡X12个月X5年=1.5万


4、贷款利息:按最低首付标准3成来计算,首付需要60万,那么需要贷款140万。


按照首套房5.88的利率来算,商贷30年,5年的利息大概为40万


5、首付的资金成本:也就是说,如果你不买房,拿首付的60万去理财,最差买个银行的货币基金,定存5年2.75%的年化利息,5年下来也有8.25万左右的利息;再加上近三年平均2.5%的CPI均值7.5万,首付的资金成本大概为15.75万。


这还不包括5年期间的月供款。


将以上5项成本相加等于61.35万,也就是说,5年后,你的房子起码要由2万/㎡卖到2.61万/㎡,与5年前相比,每平米需要上涨6100元/㎡,上涨30.5%你才可能保值。


当然,这只是大致的算法,大家作参考即可。


这个涨幅,结合目前的西安楼市来看,是个什么水平呢?


5年上涨30.5%,那么每年上涨大概为6.1%。


回看西安的房价情况。



算一笔账!你现在买的房子,5年后涨多少才不亏?-1.jpg



前两日,全国70城房价最新出炉,西安二手房价格年内环比首次出现下降,这和当前降温的楼市环境、二手房指导价调控以及信贷收紧都有关系。


很多人担心西安二手房一直下跌该怎么办?两点原因告诉你不必担忧。


一是上半年一蹶不振的信贷环境已有所改善,全国不少城市房贷利率下调,银行放款周期也开始变快,二手房的贷款限制眼看就要放松;二是指导价之前,西安二手房挂牌价确实存在虚高问题,阶段氛围内回落也是正常现象。


新房方面,据国家统计局数据,西安截止10月份已连涨67个月,5年半的时间。


抛开前几年大涨的特殊情况来看,以现下供货量比较大的高新和港务区来看,第二批集中供地给出的限价相较上一年板块楼盘价格,涨幅是高于6.1%的,也就是说,从房价的角度来讲,市场目前的趋势是完全可以保本的。


03
怎么买才“保值”?


当然,除了市场大环境以外,如何买入相对更保值的房子,这个问题值得思考。


关于买房和如何买,房博士给大家几点建议:


1、能买房就买房,租房成本并没有比买房的成本低,有多少人是租房十几年,每个月交着房租,但到头来一无所获。


2、真正要买房,先选城市,核心的一二线城市有着更好的人口、资金、政策、产业红利,首选这些城市准没错。


对看到这篇文章的大多数人来说,我们的大西安就是不错的选择。确定好城市,区域及板块就尤为重要了。



算一笔账!你现在买的房子,5年后涨多少才不亏?-2.jpg



3、板块选择要注意政府的区域规划和投资落地情况,尤其是未来5年是十四五规划的关键之年,十四五规划决定着资金投入、产业落位、基建落位、人口导入等重要因素,这些兑现,对房价增值保值来说很重要。


如果实在不知道哪个区域发展空间大,那就看当下的配套,买现成的资源。


4、注意房子本身的“成长”。


品牌、物业、户型乃至小小区的规划,这都是房子流通价值的主要保障。


在改善房逐渐成为市场主流的情况下,能买改善,就不要买刚需盘;能选择品牌大项目,就不要去碰那些名不见经传的小开发商楼盘。


此外,还要避免在刚需板块买改善房、在远郊买养老房等。不同的区域,定位的目标人群不同,产品价格自然不同。在改善区域买大房子改善,在刚需区域买小房子上车,这才是正常的选择逻辑。


最后一个多月的抢收时节,开发商必定会采取措施刺激市场,现在买房何尝不是好时机?

来源:西安房博士
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