查看: 13|回复: 0
收起左侧

西安会在房地产税试点城市中吗?

[复制链接]

3

主题

3

帖子

25

积分

新手上路

Rank: 1

积分
25
发表于 2021-10-26 08:35:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
喊了十年,狼终于来了?
10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》(简称《决定》),试点城市由国务院确定,报全国人大常委会备案。房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产。试点5年,条件成熟时,及时制定法律。
房地产税即将到来,众多议论声中,西安可能会在试点城市中吗?
XI'AN是什么和为什么?
从2011年在上海、重庆试点推行房产税,到2013年酝酿房地产税立法,再到2017年将房地产税列入5年立法规划,直至当前“授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作”,房地产税要来的声音已有十年之久,如今终于即将落地。
房地产税的到来已成定局,对大众而言,首先要了解房地产税到底意味着什么,又为什么会征收这项税。
房地产税,顾名思义是对房地产征收的一种税费,不仅仅包括房屋本身,它是一个综合性的概念,包括一切与房地产有直接关系的税,包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节。
这里需要注明的一点是,目前在上海和重庆试点的房产税仅仅是针对房屋本身,也就是说,概念定义上房地产税包括房产税,房产税并不能完全代表房地产税。
但在房地产税具体章程并未明朗之前,在上海、重庆试点的房产税仍然有着参考价值。
大众最为关心的也是房地产税具体到个人的定义。
目前,除上海、重庆以外,其余城市目前仍然对自用住房在保有环节零税负。
此次决定明确,试点地区房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
一般房产类型分城镇个人住宅、商业办公、农村住房等几种。商业办公等非居住的住房、企业持有的住房等,很早就在征收房产税。
换句话说,过去不征税的,只有个人住宅。
而现在改革的重要变化就是,个人住宅要纳入征收范围,因此,改革的核心是住宅。不过,农村住房不纳入改革。另外,意味着此次试点城市会将商办等房产税的征收转变为商办的房地产税征收。
那么房地产税该怎么征呢?
实际上,怎么征,向谁征的问题,也是为什么要征的问题。
自十九大,到“十四五”规划和2035年远景目标纲要,都在反复提及一个概念——“共同富裕”。
2021年10月16日,《求是》杂志发表的《扎实推动共同富裕》一文指出,在依法保护合法收入的同时,要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入,完善个人所得税制度,规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度,研究扩大消费税征收范围。
业内专家解读认为其有三点含义:一是房地产税立法、改革和试点,是基于规范调节高收入目标而进行的;二是试点工作将继续推进,既要有立法支持,也要有先行试点创新;三是房地产税和其他政策一起将形成组合拳,真正为当前开启的共同富裕探索之路保驾护航。
结合到房地产税改革上,对于市场调节来说,房地产税依然能够从技术上发挥重要作用,包括进一步强化“房住不炒”,继续打击市场投机问题。
另一方面,以往地方政府高度依赖土地财政,依托愈发高涨的土地出让金解渴地方财政 。以往这种“卖地”模式为地方政府贡献大量资金,政府用以推动公共基础设施的建设,反哺到城市居民身上。
但也导致一些城市过度依赖土地财政,房价抑制不住,产生泡沫,另一方面,“三道红线”下的房企拿地热情不高,土地财政到了变革的时间点。
房地产税显然就是最佳的替代解决方案之一。
XI'AN房价会降低吗?
有关房地产税的诸多传闻中,认为房地产税会让房价降低的论点被广为传播。
而这一论点的基础在于税收在持有环节。
此前在住宅的持有环节是零税收,如果是针对存量房在持有环节收税,将增加房子的持有成本,简单逻辑上好像降低持有房子的意愿,尤其打击了炒房客和投机者的资金链,催促他们将房子投入市场,增加二手房存量,提高流通量,从而降低整体房价。
但这其中有个关键点在于,是按套数征还是按照面积征。
按照面积征,打击面太广,容易误伤真刚需,同时税收高了固然打击了炒房客,但普通家庭负担太重;低了又容易让囤房客以租金替代,起不到打击作用。
在面积的划分上,又有按套内面积,还是按照家庭人均居住面积来征收之分。而按照人均居住面积,则不看家庭是拥有几套房子,而是按照家庭拥有房子总面积除家庭人口数量来征收,当家庭人均住房面积超过多少则开始征收房产税,比如说人均住房面积超过了60平方米。
而按照套数征收则是更为简单也更难,如二套或三套起征,但因政策出台后各地政府会因城施策,地方政府在计算个人持有房产时,会不会纳入纳税人在其他城市的房产?
关于怎么征的问题,最乐观的看法是,由于本次决定征税针对的可能是所有商品住房,既包括存量商品住房,也包括新政发布以后新增购买的住房。
所以征税范围和税率是循序渐进考虑实际情况的,即一开始实行高端征收轻税原则,会有比较大的免税面积或首套免征,普通老百姓不用交税;即使对要交税的持有高档房和多套房的人,税负也不会很重,税率可能在总价的1%左右,房价比较高的城市还可能对计税价格打折,打折比例还比较高,目的是要稳步推行,逐步发展,不断探索,直至制定出符合实际情况又起到“房住不炒”作用的政策。
因此,对于多数刚需普通住户来说,都有望在免税范围内。
而房地产税一旦出台,就是政府调控房地产市场的一种长效机制,这对于拥有多套房、总房价高的群体是“温水煮青蛙”式的改革,将大大加大囤房、炒房的成本和风险。
而从政策带来的心理因素考虑,短期来看,房地产税开征会对房价有影响,可能会引发炒房客赶在政策出台前后的时间点,大量抛售手中房子,造成二手房价下跌,间接降温新房市场。
而由于具体政策还未出台,面对房地产税仍有诸多争议点,如由于交易环节的契税、土地增值税等较重,开征存量环节的房地产税,能否降低交易环节税负,否则居民整体税负提升较大;如何解决解释民用住宅土地使用权年限70年和房地产税的关系及合理性,70年以后怎么办,能否给居民稳定预期等。
XI'AN西安会在试点城市内吗?
本次试点时间是5年,这期间会有哪些城市纳入试点范围呢?
首先上海、重庆纳入可能性最大,一直以来上海、重庆两地现行房产税征收措施看,普遍存在征税范围窄、税率偏低特点。
上海只针对增量房,重庆征税对象虽然包括存量房,但只针对高档住房,且只对主城征收。2011-2020年,上海和重庆商品房均价平均涨幅分别为9.2% 和8.1%。力度过于温和,且征收范围太小,并未起到房产税调节作用。
如若改革,沪渝两地作为率先试点城市,可能将进行加大征税范围、提高税率等方面的改革。
由于各城市分层明显,房价随着城市发展程度而增高。北上广深房价高涨,近年来当地政府已经采取多种政策扼制房价过高,纳入房地产税改革试点城市的可能性极大。
而从相关专家表述看,浙江、深圳、海南更加有望率先试点,这是从三地实际情况和大政策的背景下做的考量,如浙江则是中国共同富裕示范区,理应加入积极试点行列,进行房地产税方面改革。
以上观点相对保守,在更激进的看法中,这一轮试点应该是热点城市,特别是近年来房价上涨较快、人口流入较多、高档房销售火爆,年轻人住房比较困难的城市。
这一看法纳入了多种计量口径,如人口总量和增量排行、都市圈核心城市、新一线城市排行以及建立“二手房指导价机制”的城市。
西安恰恰都被纳入其中。
首先是人口总量上,七普数据显示,截止2020年11月1日零时,西安市常住人口总量达到12952907人,十年人口增加约448万人,而实际管理人口可能更多。西安身为都市圈核心城市,人口向都市圈核心城市迁移迹象明显,未来人口总量预估在2000万-2500万,需要合理消化快速增长的人口,增大年轻人留在城市的几率。
落在住房上,则呈现是供需紧张、“千人摇”“万人摇”频现等场面。而房地产税可能将倒逼那些空置闲置的房屋进入房产交易和租赁市场,促进房产的流通和二手房交易。
最重要的一个观点在于房地产税征收基础大概率是参考市场交易的市值来定的。而“二手房指导价机制”显然就是一个衡量房地产税征收范围的重要参考。
西安目前所公布的205个小区二手房参考价,相对于原小区挂牌价和实际成交价要降低约三分之一。如果试点房地产税,这一机制一方面降低了房子价格,增加了购房者贷款难度,但另一方面也降低了所缴纳的房地产税。
但也有观点认为,西安即便出现超额住房持有人出售的情况,由于卖方议价能力更强,城市的总交易额也将会增加,房价可能不会像想象中快速降低。
最重要的是,房地产税一旦在西安试点,将打破“持有房产只升不降”的观点,这将会体现在供需关系、购房者预期、投资者心理上,最终也会体现在房价上。
那么,你认为房地产税改革试点城市中会有西安吗?本主题由 晨雾 于 2021-10-26 08:25 审核通过
回复

使用道具 举报

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

联系客服 关注微信 下载APP 返回顶部 返回列表