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西安数万户“无证房”有救了?

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发表于 2021-10-9 19:50:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
日前,网上流传的一份红头文件显示,西安市自然资源和规划局联合八部门共同印发《关于西安市处理不动产登记遗留问题实施方案的通知》(以下简称《通知》),全力推进解决“房产证办证难”问题。
经荣耀西安网(ixian.cn)多方查询,图片文件所列的几个部门的官方网站中并未查询到该《通知》的公示。但该流传文件的出现再次引起了大众对于房产证办证难问题的讨论。
XI'AN民生难题
房产作为老百姓最重要的资产之一,房产证是购房者房屋所属权的有力证明。而与此同存的,房产证办证难问题已经成为沉疴宿疾,每每被群众吐槽,成为亟需解决的民生问题之一。
今年初,自然资源部印发了《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号),该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”,加快化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。
在解决房产证办证难这个疑难问题上,西安正在从两个方面着手解决。
一是针对新建商品房。西安今年4月30日,发布了《新建商品房“交房即交证”工作方案(试行)》,针对5月1日以后取得《商品房预售许可证》的开发项目,须在购房合同中增加“交房即交证”作为选择性条款。
二是针对房产登记遗留问题。2017年时,西安提出要在年内解决5万户房主买房多年未办房产证的问题,力争用3年时间,基本解决房屋办证遗留问题。
截至2018年年底,当年西安市处理房屋办证遗留问题领导小组办公室共为超过12万户存在历史遗留问题房屋完成不动产首次登记工作(即“大证”,表明具备给业主办理转移登记的条件)。
在今年自然资源部印发1号文件后,通过西安官方的新闻报道,我们大概能梳理出《关于西安市处理不动产登记遗留问题实施方案的通知》的形成过程。
3月1日,西安市自然资源规划局召开《西安市推进解决不动产登记遗留问题实施方案》研讨会,针对方案过程稿进行研讨;5月27日,未央区召开的房屋办证难工作专题会上,传达学习《西安市不动产登记遗留问题实施意见(送审稿)》。
也就是说,5月份时处遗实施方案可能已经基本形成,只待审批,而日前曝光的网传文件,或许正是经审批印发的西安针对不动产处遗的方案,只是官方还未公开发布。
此外,今年以来,西安已开展房屋未办证项目摸底排查工作,全面掌握全市房屋未办证项目的具体情况,分类施策妥善解决购房群众“办证难”问题。
无论关于西安处理不动产遗留问题的实施方案文件是否会公开,我们希望看到的,是能够实实在在的解决现存的办证难问题。
XI'AN情况复杂
办证难,难在哪?
因为种种原因拿不上房产证的购房者们不停的奔波在维权路上,在西安各官方留言互动版块,有关房屋办证的问题层出不穷,办不下的房产证短则要二、三年,长则八年、十年,甚至十几年都拿不到房产证。
提问中表述最多的疑问是:在买房时都宣称是五证齐全的小区,怎么住了好几年,甚至十几年依旧拿不到房产证。而其中的具体原因则五花八门,问题可能出现在办证的各个环节。
申办流程大致为:
房产开发商在竣工验收完成后,首次登记由开发商申请(“不动产首次登记(大证)”),资料齐全,经法定程序即可办理登记;首次转移登记由开发商和购房人共同申请办理转移登记(小证),资料齐全,经法定程序即可办理登记。
在开发商申请大证的过程中,需要其提供:(1)不动产登记申请书;(2)申请人身份证明;(3)国有土地使用证;(4)房产测量成果报告、规划验收合格证、规划总平图、竣工验收备案表。
梳理地方领导留言板上的部分留言回复,荣耀西安网(ixian.cn)大致整理出比较频繁出现的一些原因。
1、未取得规划审批的项目2、用地手续不完善3、土地或房屋未解除抵押的4、开发商尚未申请首次登记5、开发商申报资料不全6、工程初验中存在问题,裙房建设未配建到位、违法加建等问题7、因为土地确权、取得土地权属件及土地审批件,时间长、手续复杂等问题8、因法律纠纷,项目被法院查封等
经过分析发现,大部分未能办理下房产证的案例是出于材料申报和流程上的拖延,或是因为在验收审核中未达标而造成的返工等。这些相对来说能够看到拿证希望,有些是正在办理分项验收手续,等待竣工验收,有些是已经完成竣工备案,正在进行权籍调查中心办理房屋实测、权籍调查、测绘等环节。
比较过分的就是一些项目要么开发商根本未申请,要么就是因为资金等问题陷入纠纷之中,无法办理。因为开发商的问题,令诸多购房者陷入维权的沼泽地,无期限的等待中。
针对这些经常发生的问题,今年初自然资源部发布的1号文件中,已经给出了明确的解决办法,地方政府接下来的工作,便是结合文件和地方实际情况,给出适合当地的具体解决方案。
在近期地方领导留言板上也可以看到,西安自然资源局在回复一些项目何时能办下房产证的提问中,有提到“xx项目是处遗项目”“xx项目已经列入处遗项目”,将按照处遗相关规定进行现状确认。
对比目前相关管理部门的工作动态,西安正在分批陆续解决这些历史遗留问题。
XI'AN迟来的诚意
回头再看日前网传的《通知》,在相关问题处理措施上,与自然资源部发布的1号文件中所表述的大方向是一致的。
首先,这份《通知》划定了一个处理范围,将框架画在了西安2020年12月31日前在国有建设用地上房屋已建成并出售,来源合法、权属清晰,但因各种原因长期不能正常办理不动产登记的住宅类项目。
一些存在产权争议、小产权房等不列入文件处遗范围。
结合上述我们整理出西安存在的遗留问题,办不下房产证的原因可能是其中的任何一个环节,这份网传《通知》从完善用地审批手续、补缴土地出让价款和相关税费、开展规划验收或规划现状核实、开展竣工验收或房屋质量安全鉴定、已登记房屋土地信息不一致等多个方面,都针对性的提出了解决方案。
虽然尚未对外公布,不清楚方案是否有改动,但也存在着十足的参考价值。
像是针对不少因开发商问题,导致用地手续不完善的项目,方案在确保权属合法清晰、无争议的前提下,表示可以进行补办用地手续。
例如,有些项目有房屋所有权登记,但是没有办理国有土地使用权登记的,可以由项目所在地资源规划部门对项目情况进行公告,经公告权属清晰无争议的,可按现状用途补办划拨、协议出让手续。
又或者因为开发商未缴足土地出让价款和相关税费而未能办下房产证的,按照项目的不同情况,在补缴之后方可办理不动产登记。对于拒不缴纳的,也会依法进行处理。
而针对发生较多的申办材料和审批流程中存在问题,以及缺少相关手续的项目,均可在完成验收、资料审查后,进行不动产权登记。
一些规划许可中是包含幼儿园、学校、停车位等配套设施建设的项目,开发商未按规划进行配套内容的建设,相关部门除了会对开发商进行违法部分的查处,项目所在的政府单位也应积极的通过补建、置换、异地建设等措施进行妥善处置,保障配套设施的完善。
同时,如果开发商不积极配合处理上述提到的遗留问题,相关部门也设置了对应的惩戒机制,被实施惩戒的企业和人员,将不允许参与土地竞买,不予办理商品房预售、房屋交易等等限制。
此外,对于一些国有建设用地上已出售未登记的商业、办公、工业等项目,可能存在的产权证问题,也可以参照执行。
细细品读这份方案,相较前几年西安处理不动产遗留问题的案例,该方案更加清晰化、人性化、条理化了许多,将一项项、一类类问题列出,并给出对应的解决办法,不可谓不用心。
两相对比之下,不免也要质疑西安为何会遗留如此的“无证房”;此前解决这一问题时,又为何让民众重复在各部门推脱之中,导致一耽误就是多年无证,房主忧心忡忡。
如今的处遗实施方案,像是一份迟来的诚意,同时也是一件解民忧,为民办实事的切实举措,不过在认可之际,萦绕在西安数万乃至数十万“无证房”头上的,还有最根本的推进问题。
有推进,才有落实;有落实,才真能让“无证房”拿回自己的“身份”。
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