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衰落了1000年的西北第一城,西安正在迎来最牛逼的时刻

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发表于 2021-7-2 07:41:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
转自米宅
作者百夫长

衰落了1000年的西北第一城,西安正在迎来最牛逼的时刻-1.jpg





西安的衰败,源于安史之乱。


遥想汉唐,西安对标的城市永远不是国内,而是国际。


当时意义上的长安,是毫无争议的国际第一城,百万人口、四方宾服、万国来朝,这既是整个封建王朝最巅峰的时刻,也是长安作为国际第一城的荣耀。


彼时长安,如同此时纽约。




1


谈西安之前,我想先聊一聊合肥。


合肥应该是最近20年中,崛起速度最快的城市。


之所以讲西安之前,先讲讲合肥,就是为了后边的对比,只有你理解了合肥的崛起有多快,你才能理解西安的崛起有多难。


西安、合肥,崛起速度最快的城市。


作为20年内崛起速度最快的城市,合肥是毫无争议的,不仅仅是GDP数据,承接国内成长速度最快的城市,更是这两轮房价中率先崛起的城市。


这两点,合肥都力压深圳。


不仅如此,通过3次城市豪赌,合肥接连完成了中科大、滨湖、蔚来三件大事,彻底咸鱼翻身,以绝对的姿态坐享“大湖名城、科创高地”的美誉。


讲完了合肥,讲一讲西安。


西安是什么?


我们第一眼想到的就是十三朝古都,尤其是作为封建王朝巅峰的汉唐,长安作为首都,是当时毫无争议的国际第一城。


但是兴衰无常,作为国际第一城的长安,在安史之乱之后逐渐走向衰落,尤其是唐朝灭亡之后彻底出局,此后1000多年中一蹶不振,再也难以恢复往日的繁华与地位。


这一点,跟国内很多古都一样,洛阳、开封就不用说了,一不是省会,二河南并非强省。剩下的古都之中,北京是首都,南京、杭州则崛起为新一线新贵。


西安,沦为废都(贾平凹语)。


除了西安事变,以及秘密隐藏的兵工厂,还能在历史的尘埃中泛起了一点的涟漪,西安在近千年的历史中蒙尘。




2


很多人都说,合肥才是真正的赌城。


通过几场彻底的豪赌,完成了华丽的转身。


但是,相比于合肥的轻装简行,西安面临的困难与包袱是非常巨大的,这也就造成了西安的崛起之路更加艰难。


为什么?


合肥,底子本身就一般,又没有历史包袱,光脚不怕穿鞋的,失败就失败了,因此打破原有的瓶瓶罐罐,阻力非常小,可以放开手脚去做。这一点,是合肥得天独厚的优势。


反观西安,每走一步都束手束脚,阻力极大。


因为西安是古都,历史沉淀非常久,越陈旧则越难打破。


这一点,跟每个城市的城改一样,牵扯到的利益错综复杂,有政府,有开发商,有原住民,有购房者,四方势力全部交缠在一块,就连深圳、厦门、广州城改都是极难的。


我举几个例子吧:


1、西安是近几年才有的公开土拍;2、原来大片的土地都是本土老油子勾兑;3、2016年之前极少有外来房企进驻;4、西安的产品极差。


也正是因为烂到底了,土到底了,西安在过去的20年中彻底翻身,打了一场极为漂亮的翻身仗,从之前又土又旧的废都,一跃而成为全国瞩目的城市。


在崛起的过程中,西安打了三场漂亮的翻身仗,甚至可以称之为西安的立城之战,最终实现了逆袭。


第一个是曲江的打造。


树立了西安的第一个IP,进行了文化输出,并且打造了西安第一个富人区。


第二个是高新区的成功。


这一点,成为了西安作为城市最坚实的基础,也成为吸引阿里、京东的跳板。


第三个则是每年数十万人才的落户。


不仅在数量上,更再质量上,完成了西安作为大城的基石。




3


曲江,成为西安在全国树立的第一个IP。


曲江模式的成功,是西安发展的第一个尝试,也正是在迈出了第一步之后,西安实现了彻底的崛起,启动了文化+旅游+豪宅+产业并行发展的路子。


这里,必须感谢老段。


当我们去评价曲江模式成功的时候,特别容易陷入“因为成功-所以成功”的模式,向前推导的时候,也会理所当然的认为,曲江的成功是理所当然的。


但是曲江的发展,绝非易事。


一是起点非常低。
二是政府根本没钱发展。
三是地价非常便宜。
四是根本没有路子可循。


2002年之前,曲江最大的名头,是曾经做过汉唐两代的皇家园林,拥有非常丰富的历史文化资源和土地资源,但是20年前这里却无人问津。


更尴尬的是,在2003年,当段先念找到地产商的朋友,提出只要30万一亩,这样政府就有钱发奖金了,但是对方却拒绝了:


20万一亩,可以考虑。


曲江模式的成功,完全是赶鸭子上架,段先念就从历史文化入手,找到了一种纯新的城市运营思路,不再是很低级的房地产开发思路,一下子盘活了。


2003年12月31日,大雁塔北广场,开放当天洪水般涌入了10万人。据说,段先念留下了眼泪。


跟随着游客涌入的,还有大量的房地产开发商。开园前3天,段先念就宣布曲江新区的土地,每亩在原有基础上一律加价50万元。


2003年,曲江每亩单价30万-50万一亩。2009年,曲江每亩单价300万-600万一亩。


6年间,增值了10多倍。




4


高新,成为西安在全国树立的第二个IP。


西安原来的产业是比较落后的。


城东是纺织城,城北是农业,城南是大学城,城西是电工城,原来这些产业还是比较先进的,但是随着时间的推移,西安赖以成功的制造业,越来越跟不上时代的步伐。


也正是在这样的时代之下,西安在2010年前后开始正式打造高新,期待成为西安的第二张名片,也就是我们所说的高科实力,西安至少在10年前已经付诸实践,并且得到了最大程度的发展。


当初想要引进三星多难啊。


要知道,十几年前的三星,那可是能干翻苹果的机皇,当年的三星高端系统,动辄都是5000+的高端机,小米才多少钱?华为手机还没崛起,三星才是全球手机的大哥大。


当年的西安引进三星,就像郑州引进富士康一样,就像合肥引进中科大一样,都是极难的选择,都是最难的。


但是即使这样,三星依旧在很多城市进行了选择。


西安领导都非常焦急,不过幸好,西安最后还是赢得了三星的青睐,三星落户工厂。


三星是在2013年于西安高新建厂,同时这也是那个时候,三星在海外投资规模最大的项目,以及改革开放以来国内电信行业最大外商投资项目。


也是在三星落户高新几年后,高新区成为了西安崛起速度最快的片区,产业+富人区+产值+教育,成为了西安崛起速度最快的片区,也是西安房价最贵的片区。


我可以给大家列举一个数字:


西安高新区今年的产值是2400亿,占比西安总GDP将近4分之一,所在比重非常大。




5


抢人大战,成为西安在全国树立的第三个IP。


西安最终为全国人民所知,来自于抢人大战。


西安在2017年开始的抢人大战,应该是这一轮抢人大战中,风头最盛的一个。


深圳、杭州、西安,应该是这一轮抢人大战中,崛起速度最快的城市,也是受益最大的城市。


而西安这一波之所以能够吸引最大的人群,最核心的原因,就是西安释放了最大的诚意,来了就是西安人,来了西安就能就业,来了西安就能买房,来了西安就能得到全国最好的高等教育之一。


这是西安得天独厚的优势。


很多人都在说西安这一轮之所以抢人这么多,最核心的原因就是门槛太低,真实的原因是这样吗?


如果真是这样的话,那就真的把西安给想简单了。


如果你作为准备找一个城市落户的新人,全国这么多的城市中,想要找一个落户的城市,仅仅是因为门槛低,就会直接落户?怎么可能!


要知道,全国还有大量的城市,别说三四线,就连重点地市,以及很多省会城市,落户门槛也非常低,太原不低吗?石家庄不低吗?沈阳不低吗?济南不低吗?长沙不低吗?


最核心的原因根本不是门槛低。


而是因为产业好、城市有历史底蕴、房价偏低、环境很好、高等教育非常强,是因为这么底层原因成就了西安,顺便在落户门槛低的时候,锦上添花罢了。




6


上一篇稿件中,我对西安的板块分析没有那么多。


现在我针对每一个板块,一个一个去分析。


1、首先要明白一个方向。


西安发展,最核心就是向南、向西。这是方向,这是趋势,趋势是不可逆的,不要跟趋势做对抗。


南部新城最核心的板块,只有2个,一个是曲江,一个是高新


这是西安产业、富人区、商务、购买力最强的两个板块。因此, 从曲江一期到曲江二期,从高新一期到软件新城到高新三期,很多人从一开始会觉得特别偏,啥配套都没有,没有商业,全是在买房子,能不能起来还是另外一回事,全部都是画大饼,全部都是忽悠人。


但是,当你理解了高新区的实力,当你理解了曲江的实力,我想你一定会了然于胸,这几个新区都没有任何问题。


2、长安大学城、航天城、大明宫、经开。


长安大学城、航天城不用多说,夹在整个西安最核心的板块中间,哪怕板块再差,也是非常值得购买的板块,原因无他,就是购买力外溢,再说,长安大学城、航天城都不差,产业人口界面都还可以,也都非常扎实。




至于大明宫、经开,这是西安向北打造的两个最好的板块,原来很多都是田地,进过十几年的打造,一是市府搬迁,二是大明宫公园打造,界面得到了翻天覆地的变化,这也两个刚改、改善置业的两个主力方向。


3、西咸新区是西安西拓的重头戏。


当年因为西咸新区的事情,也是闹了好多年,最终在很多领导的手中得到了落实。很多人说西咸新区就是画大饼,就是吹牛逼,泡沫绝对非常大。这一点,我绝对承认,西咸一定有泡沫,一个才6年的新区当然有泡沫,因为房地产本身的泡沫就非常大。


其次,沣东、沣西的泡沫最小,因为有产业,有商务集群,有购买力,有投资客;至于空港、秦汉、泾河不是不建议,而是西安主城有更好的板块,有更好的选择,如果实在要选,优选空港。


4、东部最弱的,房价最低。


一是源于产业,纺织城多点,不高端,也没有规划什么高端产业集群,只有港务区有一部分商务集群,但是自持很少,大会之后能不能持续发展?投资客是不是太多?这些都是非常大的问题。




7


当我回顾西安,这是一个极其励志的城市。


年少成名,出道即世界巅峰,却在随后的岁月中被击倒,一蹶不振了千年,才重新焕发生机。


这一点,跟2000多年前的秦国完全相似。


同样是西部边陲,同样是边缘部落,基本上,除了秦穆公时期,秦国在春秋战国的前400年都是被吊打的。但是随后的秦国,却进行了长达100多年的改革开放,商鞅变法、南并巴蜀、东出函谷、荡平六国,最终一统天下,建立了第一个大一统的封建王朝。


10年前,《大秦帝国》风靡,开篇便是——黑色裂变,最著名的一句口号是:赳赳老秦,共赴国难。


2300年前的秦国,一如今天的西安。

来源:楼市前沿观察
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