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内外交困,“河南王”建业进军陕西,有戏吗

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发表于 2021-7-2 18:45:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
文丨西部菌
进军陕西,“河南王”建业终于迈出了重要一步。
6月28日,建业集团与荣华控股战略合作签约仪式在陕西西安举行。
公开资料显示,荣华控股拥有员工万余人,资产总额百余亿元,是陕西当地的大型综合性民营企业集团。
而此次签约,双方将“在产业资源、产品服务、企业管理等多个富有优势的产业领域达成全面、深入的战略合作”:
建业集团包括四家上市公司在内的各个业务板块,与荣华控股的业务板块均具备全面合作条件,双方在相关产业合作上能发挥出更大的协同效应。
而就在双方签约的第二天,6月29日,建业地产发布公告,拟作价4.01亿元人民币收购郑州建永置业49%股权,以“维护集团在河南省内住宅地产领域的竞争力”。
通过收购来巩固河南市场,也可以理解为为外拓创造条件,避免大本营虚空。那么,困守河南多年的建业,全面发力走向全国,到底有戏吗?
01

对建业来说,这次联手陕西荣华控股,合作的重要性从两个细节可以看出来。
第一,企业高管悉数到场,签约规格很高。

内外交困,“河南王”建业进军陕西,有戏吗-1.jpg

第二,建业集团旗下几个上市公司平台建业地产、建业新生活、中原建业,都分别签订了合作协议。也就是说,这是一次全产业链的合作,覆盖了房地产、物业等各个业务板块。
荣华控股作为深耕陕西的本土企业,本地资源丰富,此前就和碧桂园、万科、旭辉等大型房企合作在当地开展业务。建业此次以集团军形式组团联手,借力深耕的意图很明显。
其中具体到地产板块,“建业地产将以现金和发行新股的方式,获取荣华集团控股权”,就被指是建业地产意欲收购荣华地产。
值得一提的是,建业地产近两年提出“大中原战略”,按照其说法,是以郑州为中心、半径500公里的大中原区域进行的跨省域发展规划。
按照该业务半径,建业在河南之外,还将覆盖湖北、山东、安徽、山西、陕西、江苏等7个省。陕西在半径之内,且西安距离郑州较近,成为建业全面外拓的第一站不奇怪。

内外交困,“河南王”建业进军陕西,有戏吗-2.jpg

来源:建业地产年报

而且,西安和郑州一样,都是国家中心城市,近两年大量人口流入,常住人口增长迅猛,十年增量全国第四,楼市热度空前,房价一度领涨全国,这意味着有深耕地产的足够空间。
2020年年报显示,到去年年底,建业地产共有243个项目,其中240个位于河南省18个地级市,63个县级城市,3个位于海南省。
作为名副其实的“河南王”,建业基本上98%的项目和销售收入都在河南。如果能够通过联手荣华控股的方式,曲线进入陕西市场,对改善区域布局将大有帮助。
02



从建业地产的业绩表现看,走出河南,拓展全国市场的紧迫性确实相当高。
1992年,“河南首富”胡葆森创建建业地产,此后建业地产的业务重心几乎全部在河南,并通过“省域化战略”不断下沉,在2019年实现了河南省18个地级城市和122个县级城市全覆盖。

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来源:建业地产年报

河南的城镇化率并不高,并且坐拥1亿人左右的人口基数,郑州还在前两年成功升级为国家中心城市。这些区域利好,前期的确为坚持省域下沉打法的建业,带来了丰厚的回报。
比如销售层面,2016年建业地产的销售总额只有201.46亿元,而2019年销售额便达到1011.5亿元,成功跻身千亿房企阵营。并且这三年的复合增长率达到65.9%。
据2020年年报,在河南的18个地级市中,建业地产有14个市场占有率超过10%。其中像周口、南阳、焦作市场份额超过20%,济源更是高达53%。在整个河南,市场占有率达10.8%。
但这种鸡蛋全放在一个篮子里的战略布局,弊端也相当明显。
一方面,河南的市场再大,蛋糕也是有限的。对于规模为王的房地产行业来说,满仓一个区域,全县覆盖后,迟早会面临增长的天花板。大中小房企都在近两年加速全国化,并不是偶然。
另一方面,郑州是国家中心城市,2020年建业地产在郑州的销售额为153.0亿元,占总销售额22%,但整个河南毕竟只有一个郑州,建业地产的八成销售都分布在省内三四线城市。
前几年中,建业地产的销售快速增长,跟省内的三四线城市城镇化、棚改息息相关,但眼下城镇化进入下半场,棚改的红利也接近尾声,困守河南的局限自然充分暴露出来。
如2020年,建业地产的合约销售总额为1026.4亿元,同比增长只有1.5%,在黑天鹅的影响之外,销售增长骤然下滑,区域布局结构单一,无疑会是另一个重要因素。

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来源:建业地产年报

不仅如此,在近五年来,建业地产首次出现增收不增利的情况,盈利能力面临严峻压力。
2020年建业地产实现营收433.04亿元,同比增长40.75%,但毛利同比增长只有7.4%,毛利率则下降6.1个百分点;净利润下滑13%,净利润率则下降了3个百分点。
出现这种局面不难理解。在楼市分化的背景下,三四线城市的购买力不强,去化更难,多少会影响到房企利润。像建业地产2020年合约销售均价为每平米7683元,同比下降1.6%。
03

关于固守河南,建业地产还有个插曲。
2019年,原建业地产原第二大股东凯德集团,在持股长达13年之后,选择清空股份,宣布分手,退出理由正是建业主营业务集中河南,“不在凯德核心城市范围内”。
正是考虑到上述种种问题,2018前后建业地产再也坐不住了,开始调整思路,通过“大中原战略”来向外拓土,还将拓展半径从郑州为原点的300公里,增加到500公里范围。

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来源:建业地产年报

然而,就近两年的行动来看,建业地产出走河南的节奏比较慢。
2020年年底,除了海南的3个项目之外,河南外其他地区的项目数依旧挂零。并且,在外地市场,基本没怎么见到建业地产有比较公开的拿地动作。
在西部菌看来,外拓进展缓慢,倒未必是因为建业缺少决心,而是其资源基本都集中在河南当地,向外拓土的优势不是很明显。更何况,当前各地的房地产市场都早已是赛道拥挤。
以陕西西安为例,2020年西安房企销售十强,融创、万科、碧桂园等,基本上都是外来户。建业地产要成功打入并站稳脚跟,并不容易。

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来源:网络

而对建业地产来说,在走出河南的同时,还面临着大本营失守的压力。
2020年建业地产在河南市场占有率为10.78%,较2019年下降0.4个百分点,这是近五年来的首次下降。未来,随着部分资源调往外地,在河南本土的市场份额,不排除再次下降。
可以说,眼下的建业地产,正处在内外交困、腹背受敌的局面。某种程度上,这也是在各大房企加速规模化全国扩张背景下,建业地产差异化地走省域路线、实行下沉打法的代价了。
另外,值得注意的是,虽然没有在全国四处拓土,但建业地产的杠杆率并不算低。
年报显示,建业地产负债总额由2015年的324.4亿元,攀升至2020年的1493.19亿元。而2020年,剔除预收款后的资产负债率为85.5%,踩线一条。
顶着债务压力的建业地产,此次出征陕西,大刀阔斧地迈开了走出河南的第一步。这能为它带来新的增长空间吗?我们拭目以待。

来源:西部之城事
声明:本文已注明转载出处,如有侵权请联系我们删除!
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