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市场篇二:60万次核验,西安楼市还是降温了

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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
有温度的楼市数据,有态度的专业观点,关注“地产S姐”头条号,带给你更多楼市干货。
这是关于2021年西安楼市市场盘点的第二篇文章。楼市的错综复杂何止一篇文章能说清楚,你可想而之那些信口说房价涨跌的人是多么不负责任。房地产早过了一刀切政策的时代,也就过了一涨都涨,一跌都跌的时代。


如果说昨天的文章侧重于全市的供需、价格,那今天这篇文章内容会继续下沉,通过登记核验、中签率、开盘去化率等直观反映市场热度的关键数据,来还原你我亲身经历的2021年西安楼市。


壹丨近60万组核验 “买方市场”还是来了



长期关注我们的小伙伴都知道,我们每月都会梳理市场的相关内容,随时关注月度的市场动态,但在这两天的全年汇总中,却发现了不少新的变化:



市场篇二:60万次核验,西安楼市还是降温了-1.jpg



上图为2021年西安登记平台中,月度推售房源、核验通过人数、人房比的汇总。(“人房比”即对应通过核验家庭与房源量的比值,数值越大,摇号难度越高)


从全年来看,登记平台中共上线77680组房源,通过核验家庭近61万组,人房比为7.83:1,也就是说全年平均近八组家庭去抢一套房。


从趋势来看,还是印证了之前的观点,即:2021年下半年楼市热度与上半年差距实在明显。


上半年1-6月,29490套房源引得30.6万组家庭登记核验,10组家庭去抢一套房;下半年7-12月,48190套房源引得30.2万组家庭登记核验,6组家庭去抢一套房。


2021年上半年热度之所以高,说白了还是供应量在作祟,分解到各月来看,月均上线不足5000套,原因在于4、5月的公示价格换锚引发了新增供应减少,一直在消化过往的库存,人为的出现了“阶段性房荒”。


理顺了公示流程后,下半年的供应量确实起来了,比上半年多了近两万套房源,月均供应约8000套。供应量好转+收紧的调控政策,将西安楼市的热度打了下来。



市场篇二:60万次核验,西安楼市还是降温了-2.jpg



这是西安近两年摇号占比及中签率走势,看着比较抽象,但其实并不难理解,一句话总结:上半年西安楼市摇号楼盘占比高,中签率低,摇号楼盘占比高,下半年有所好转。这背后也是市场热度变化的直观体现。


全年一共出现了13个万人摇项目,上半年便承包了10次,堪称“摇号噩梦”!分别为山水美树*1、高科麓湾*2、CID中央首府*2、保利天悦*1、中海曲江大城*3、金地玖峰汇*1,到了下半年仅有三次,大华锦绣前城、山水美树、万科翡翠国际各一次。


无论是在整体数据还是热点个案上,2021上半年是供不应求的“卖方市场”,下半年则进入到“买方市场”,“日光盘”数量越来越少,更多楼盘在平销期都有货可卖。


贰丨成色不足 去化率走低




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单看去化率,2021年开年便取得了不俗的成绩,当月便达到85%,延续2020年底因供应不足引发的热度上升,随即在5月,冲到了全年最高值92%,在供应短缺的背景下,基本上推出来的盘,无论价格高低均有人买。


此后,楼市去化率便一路下行,8-10月,去化率维持在65%的水准,11月跌至52%,12月因热盘的集中扎堆,有所反弹但不足为惧,熬过疫情期与春节的冰封期,延误和计划提出的楼盘会悉数登场,如今的市场需求消化不了扎堆的房源。


之所以会有这样的观点,我们来看下往年同期数据便知:西安楼市新增需求已现乏力,即便是上半年会有翘首行情,但市场热度的含金量并不高。



市场篇二:60万次核验,西安楼市还是降温了-4.jpg



这是2018年-2020年三年的楼盘推售与去化套数。趋势不要太明显,2018年全年开盘推售114842套房源,开盘当日去化91993套;2019年全年开盘推售127474套,当日去化91438套;2020年,全年仅推售74455套,去化48161套;到了2021年,全年推售量77680套房源,当日去化42731套!


2018与2019年,年均推售12余万套,去化近9.2万套,年度去化率平均在76%,可在2020、2021年,推货量减少了近40%,成交量却跌得更惨,下跌了近一半!2021年年中的时候,我就说过当年的供应和成交量不容乐观,但没想到到了年底竟如此不堪!


按照市场规律,供应量缩紧,市场早该起势,但最终还是没热过供应量充足的2018年、2019年,这两年的西安楼市含金量并不高。


而这背后主要原因就是市场需求的不足,2017-2019年,我们还会频繁看到关于西安新增落户人数的喜报,到了2020、2021年,这类新闻很少出现了。


目前,仍需千人摇、万人摇的楼盘都是性价比足够高的项目,更多参与者除了刚需更多是抱着投机心态摇号的,但更多的楼盘,都有较长的平销期,2021年底西安市场中与贝壳合作的新房越来越多,大量的分销、渠道重返市场,购房者应该也有体会。


叁丨买方市场下的置业建议



那既然市场下行,供应会集中扎堆入市,是不是可以等等呢?这要看你筹码和需求,在此给大家一些2022年的置业建议,可做参考:


一、随着老盘的先后售罄及高价地块的接连入市,市场中热盘的价格门槛会有所抬高,以往大家可能都在抢13000元/㎡的房子,到了2021年,原本14000-15000元/㎡的房源,成为大家争抢的对象,2022年,门槛或继续上升,毕竟就连价格比较低的港务区都普遍进入了15000-16000元/㎡的时代。所以刚需不要等,仍要再啰嗦一遍。


二、新增需求的的减少,供需关系也在趋于稳定,加上疫情、春节后的扎堆供应,只要不是人为操控,西安楼市不会出现房荒现象,小阳春到来的前提,一定是“供应缩量+继续降准、降息”,对于改善宝宝,尤其是西安主城集体“改善化”的时候,可以好好挑挑,不要盲目上车。


三、区域和楼盘会继续分化,同样是两万+的价格,曲江高新摇号,沣东沣西平销;同样是高新区,丈八路板块摇号,软件新城热销,高新三期渠道战,便是这个道理。根据自己意向区域和楼盘看看所剩货量,不着急可以死磕摇号盘,但如果没有承担房价小幅上涨的筹码还是尽早另谋出路。


明天会有区域盘点,哪些区域更为保险,明天见。

来源:地产S姐
声明:本文已注明转载出处,如有侵权请联系我们删除!
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