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2022年西安楼市走势?就看这个

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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
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明年,全国房地产市场会变好吗?这几乎是一个没有办法回答的问题,连被神话的马斯克都在预判经济走势了!


但我们会清晰地发现,所有的专家都将“灰犀牛”集中在房地产方面,无论是专家们预言的“明斯基”,或是他们担忧的“金融风险”,似乎一切的问题都藏在房地产,但经济唯一的“压舱石”又是房地产。


于是,有一些网络专家开始预测了,连2022年全国楼市的波段都划分好了,上半年下探,下半年横盘,啥意思?他们认为2022年没有啥看点,没有什么大行情,也没有大的波动,这种说法十分扯淡!


为什么说非常扯淡?因为政策带来的后遗症,逐渐成为市场下一步走势的“护盘”前提。什么“后遗症”?2021年,房地产行业遭遇最严重的问题是什么?就是依赖高周转开发的房企,陷入了缺钱、停工、烂尾的漩涡。


为什么缺钱、停工、烂尾?三道红线高压之下,房企普遍融资困难;五道红线强加之下,银行想要接济也做不到;各地加强资金监管力度,以及预售证获取标准,直接导致房企在资金短缺的情况之下销售,最终现金流没有办法完全到手。


这会造成什么问题?从一线城市到五六线城市普遍出现土地出让困难,还有房企且战且退的现象,一些房企甚至直接躺平!

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以上这些,有一部分是我们对于市场的推论,仅作为参考,因为现实情况比我们想象的还要紧张!


为了解释这个说法,我们提供两个数据作为补充论据,与大家分享一下市场现状:


其一,假定地方没有让利促销的情况之下,2021年下半年成交量变少,土地出让金连续四个月是负值,这就直接导致大盘供应的商品房会大规模减少。

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其二,与土地出让变化一致,全国商品住宅新开工与竣工面积呈现剪刀差,说白了,就是开工项目变少了,而且从一季度开始一路下挫,根本没有回头之势。

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这是什么意思?全国范围之内,都出现了土地出让规模下降、土地出让金下降、开工项目下降,这三个下降“直指”什么?


整个市场的供应量变少,能够上线的房源会变少;在购买力不变的情况之下,上线房源减少,就是供不应求;即便在购买力下降的情况之下,上线房源减少,也是护盘举措。


那西安市场的房源也会减少吗?应该说,从2017年以来,西安主城区房源一直在不断减少!

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大家对西安供应房源减少,有没有一点感觉?如果没有,就翻看一下西安的万人摇项目,为什么会出现万人抢房,就是因为供应房源太少!


按照统计,2016年西安成交172191套房源,2017年西安成交157482套房源,2018年西安成交137467套房源,2019年西安供应91330套房源,2020年西安供应84611套房源,2021年西安供应79087套房源......
西安市场供应量有多紧张?我们以西安统计局的两份资料来看,仅做参考:

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2020年11月10日,西安市统计局官网发布《房地产开发投资平稳增长 商品房销售持续回升——2020年前三季度西安经济社会发展系列报告之四》指出:“截至2020年9月末,西安住宅待售面积57.94万平方米,较8月末减少1.34万平方米”。


57.94万平方米是什么概念?还不够西安市场一个月去化。按照2017年住建部“五大分类”要求,库存在“6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”,西安长期处于“五大分类”最低标准一栏。

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2021年12月29日,西安市统计局《2021年1-11月西安市经济运行情况》之中,原文指出:“1-11月,房地产开发投资同比下降2.5%,两年平均增长2.1%;商品房销售面积1650.38万平方米,同比下降23.5%,两年平均下降14.1%。”


供应量始终上不来,为什么?因为,一部分主城区的土地早已名花有主,或是一身官司,或是一部分板块已经进入存量时代!


这是什么意思?西安供应量在一直下降,西安的千人摇、万人摇背后,其实就是一个事实,土地供应存在缺口,房源供应不足!

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究竟为什么西安房源供应越来越少?其实,最根本的原因还在于土地供给方面,土地出让金需求量大,但土地供应跟不上,导致下半年直接变凉!


为了完成近年来大规模基建投资的要求,以及缓解地方资金压力,西安土地财政收入占比地方财政总收入比值变高,2020年比值相当于2016年的3倍。(2020年地方收入1541亿元,土地出让金1058亿元,占比69%;2016年地方收入1136亿元,土地出让金244亿元,占比21%)。


2021年截至三季度末,西安市完成全年供地计划35%。与近五年平均值相比相差19%,四季度还需供应约7400亩,达到历年平均水平。但问题来了,第四季度房企集体躺平,拿地积极性很低,导致西安供应、成交双回落!

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通俗一点来说,土地市场成交量下滑十分明显,进入下半年之后,几乎是腰斩一半;而住宅市场成交量也是下滑明显,虽然下半年供给量偏大,但全年来看,还是供不应求。


目前,2022年究竟会出现什么政策,或者出现什么状况,都无法预料,但有一点可以肯定,供应量肯定还要下降!

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一二线房企已经没有资金摘地了,而央企和本地房企有实力摘地,但他们速度太迟缓,有些2018年摘的土地,到现在还没有把价格批下来。


当然,也有人说,不是说“十四五”规划期间,西安要投放30万套保障房吗?这个计划算是为民谋福,但问题是房企都不摘地了,谁来为底层居民建房子?资金从哪里来?共享产权房申请也被暂时叫停了。


目前,西安市场如同这座城市一样,站在一个十字路口,既可以往上走,也可能一蹶不振,因此,横盘是最好的姿态!在这种情况之下,为了应对随时可能发生的突发状况,一定要在土地供给和房源供给方面进行“控量”,跨过风险期。


一个供应量不足的西安市场,会出现一种什么状况?只要不出现“自杀式”政策,那这个市场还是相对稳健的!
(文章于2022年1月2日发出)

来源:刀评楼市
声明:本文已注明转载出处,如有侵权请联系我们删除!
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